無論田園綜合體，特色小鎮(zhèn)都請不要誤把規(guī)劃當策劃。不然必死無疑！

第一敗點：沒有策劃

田園綜合體        有不少人誤把規(guī)劃當作策劃。于是找來幾家學院派規(guī)劃公司進行PK方案，折騰到最后結(jié)果以失敗告終！規(guī)劃與策劃分別都是什么:
       無論是美麗鄉(xiāng)村，田園綜合體也好，在策劃與規(guī)劃誰先進行，誰重要這個問題上，還有很多地方或公司根本不懂得策劃與規(guī)劃誰輕誰重！
       很多地方或公司會先做個學院派概念規(guī)劃，把圖做漂亮些，主要應付政府，領導喜歡就好。這些概念規(guī)劃其中沒有總體定位、產(chǎn)業(yè)選擇、市場分析、業(yè)態(tài)組合、創(chuàng)新營銷、開發(fā)策略、運營模式、創(chuàng)收回報等項目的核心策劃靈魂。
田園綜合體        學院派概念規(guī)劃主要是按傳統(tǒng)套路進行，把別的公司在的規(guī)劃文本中的文字與圖片改一下，甚至連圖片也不改，幾天時間就可以做好了，但為了糊弄外行，有些幾天時間就可以改好的規(guī)劃，他得說成幾十天才能做好，這樣才好要個好價錢。
田園綜合體        其實，有頂層設計的策劃是非常難做的，策劃五大產(chǎn)業(yè)，千個子產(chǎn)業(yè)植入，設計產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流，設計農(nóng)旅項目的交易結(jié)構，各種ppp項目包裝進入，做資金結(jié)構化安排，設計股權架構。 
       而且收費還不及規(guī)劃費的30%，不過一些公司還是不愿多出策劃費來得到頂層設計的策劃，以為規(guī)劃可以一步到位，可以省去策劃費用。
田園綜合體        項目要想完美與成功地落地，與后面項目開業(yè)后會帶來巨大的收益與回報，如要沒有專人策劃師深入項目當?shù)剡M行市場調(diào)研，收集地方人文歷史，分析周邊市場需求及消費力數(shù)據(jù)，了解同業(yè)競爭對手經(jīng)營狀況等等，不做足這個前期工作，而把項目隨便地交付出來先規(guī)劃，這是不可能有滿意的好結(jié)果的！
田園綜合體        現(xiàn)今國內(nèi)多如牛毛的農(nóng)林田特文旅項目中，多少人用淚與錢付出多大的慘痛代價？值得引以為戒！
田園綜合體

       很多選學院派規(guī)劃，主要是看上國企背景，有實力有資質(zhì)，實力當然不假，但，有一點是大多人忽略的，這種國企的規(guī)劃師在背景優(yōu)越環(huán)境下，求安定，公務制準時上下班，及少深入民間與山山水水之中生活體驗。 田園綜合體

當往往草根派階段的策劃人就不一樣：

一、他們深入了解山山水水；
二、他們對行業(yè)特點、市場、未來需求了如指掌；
三、在創(chuàng)意上是天馬行空，老板獎勵創(chuàng)意；
四、是他們?yōu)榱艘粋€創(chuàng)意沒日沒夜苦思冥想，翻遍各種典籍；

       學院派只是研究理論超前，但要付諸實踐就不是這回事了，這些規(guī)劃師幾乎沒一人有涉農(nóng)林田園文旅行業(yè)做過，缺少這方面的實操經(jīng)驗，怎么會出好成果呢？
田園綜合體        所以，他們的規(guī)劃之中幾乎99%閉門造車，紙上談兵，不切實際及符合市場需求。當項目方最后才發(fā)現(xiàn)這規(guī)劃方案不能落地時，這才知道未先策劃吃大虧了，但又不想再花價錢做策劃了，為了省錢，只能原來規(guī)劃上修修補補，這種修修補補是越弄越糟糕，越弄越四不象，這種明知錯，還是硬著頭皮上的做法，吃大虧是必然，在全國都是通病！四處皆有之！
田園綜合體        策劃是項目的靈魂，大凡一個成功的項目，必須是先由專家對該項目市場分析、精準定位、產(chǎn)業(yè)選擇、業(yè)態(tài)組合、開發(fā)策略、創(chuàng)新營銷、運營模式、創(chuàng)收回報等策劃之后，依據(jù)這個靈魂及總體思路，再來指導下一步規(guī)劃。
田園綜合體        項目直接進入規(guī)劃，必然會導致洗煤球式改來改去，無論怎么改，項目缺少靈魂，最后也是無法落地的。大多政府或公司總是誤把規(guī)劃當策劃，于是找?guī)准乙?guī)劃公司PK方案，折騰到最后結(jié)果可想而知？
田園綜合體
第二敗點：生搬硬套

       有些人山寨從而盈利慣了，懶得獨立思考腦都生銹了。形成了克隆風。因為某個成功的案例、外國某個不錯的就克隆。
田園綜合體        成功的項目的某些內(nèi)容是可以復制的，但不能全盤復制。項目的定位，必須因地制宜，結(jié)合特定區(qū)域的實際情況。好的田園綜合體與美麗鄉(xiāng)村是長出來的，而不是生搬硬套上去的。

田園綜合體
第三敗點：創(chuàng)新過度

       有人片面理解“差異化”，認為差異化就是要做到絕對的唯一性和排他性，這是個可怕的認知誤區(qū)。有些事情絕對化到一定程度，其實已經(jīng)不可行了。
田園綜合體        還有另一種誤區(qū)，就是把簡單問題復雜化。例如，有的專家可能是為了顯示學識淵博見多識廣，恨不得總結(jié)出108種農(nóng)旅項目，囊括各種稀奇古怪，亂花漸欲迷人眼，不明覺厲。 
田園綜合體        其實，不管從什么角度分類，也就十來種。過度追求標新立異，容易搞成非主流的很小眾項目，走進窄胡同，甚至死胡同。 
田園綜合體        還有另一種過度超前的情形是，有些企業(yè)做農(nóng)旅項目時過于理想化，脫離了企業(yè)的發(fā)展階段與綜合實力。項目要“因時、因地、因人”，人們通常重視“因時”“因地”，忽視了“因人”。

田園綜合體 第四敗點：只玩概念

       農(nóng)旅項目的核心是產(chǎn)業(yè)帶動，不是炒地皮，不能本末倒置。
田園綜合體        有些開發(fā)商為了忽悠政府拿地，炮制了一些貌似田園綜合體的概念，其實只是換了馬甲的房地產(chǎn)。等到“偽田園綜合體”原形畢露，政府生厭，開發(fā)商可能也拿不到后續(xù)的土地。

田園綜合體        當然也有另外一種情形，企業(yè)被政府的“優(yōu)待”吸引。比如，政府要打造某名人故里，或者某特產(chǎn)主題，就規(guī)劃了相關特色小鎮(zhèn)，并以優(yōu)惠政策招商引資，這種情形下，企業(yè)看中政府的“優(yōu)待”而忽視了市場的可行性，如果投資者沒有深入分析，一沖動就進去干，很容易被套牢。 田園綜合體

失敗五：盲目選址 

       農(nóng)旅項目投資過熱，會導致一些人喪失正常的理性判斷，在搶地大戰(zhàn)中，盲目拿下一些其實并不合適的用地。 
田園綜合體        有些地塊生態(tài)環(huán)境的確不錯，看上去很美，卻是投資陷阱。農(nóng)旅項目不是傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)，其核心是發(fā)展產(chǎn)業(yè)，選址不能像旅游地產(chǎn)那么隨意。更何況，上一輪旅游地產(chǎn)熱潮中因選址不當而半死不活的項目還少嗎？
田園綜合體
農(nóng)旅項目的選址，有兩種理想的情形：

一是位于大都市圈，并有軌道交通或城際快速路與主城連接，這是農(nóng)旅項目的首選；

二是位于大型旅游目的地，有良好的可介入性，并有足夠旅游人次流量支撐（或在開發(fā)期內(nèi)有巨大增長潛力）。 

如何才能活下去？