產(chǎn)城創(chuàng)投|《中山市新型產(chǎn)業(yè)用地管理辦法》，產(chǎn)業(yè)項目將迎來發(fā)展新機遇！

產(chǎn)城創(chuàng)投·園區(qū)夢工場

導語

為進一步支持新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增強加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、推動高質(zhì)量發(fā)展的新動力，促進土地節(jié)約集約利用，根據(jù)《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》（國土資規(guī)〔2015〕5號）、《廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實體經(jīng)濟發(fā)展的若干政策措施（修訂版）》（粵府〔2018〕79號）等文件精神，結(jié)合中山市實際，制定《中山市新型產(chǎn)業(yè)用地管理辦法》，并于2019年6月27日印發(fā)執(zhí)行。

《辦法》共八章32條，分別對制定依據(jù)、用地類型、用地范圍、規(guī)模要求、準入認定、技術(shù)參數(shù)、供地方式、供地流程、土地年限、土地地價、無償提供要求、轉(zhuǎn)讓管理、履約監(jiān)管等做了規(guī)定。其中主要條款內(nèi)容如下：

明確新型產(chǎn)業(yè)用地定義

新型產(chǎn)業(yè)用地是指符合中山產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向，融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、檢測、無污染生產(chǎn)、生產(chǎn)性咨詢服務(wù)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)的用地。新型產(chǎn)業(yè)用地項目用房包括產(chǎn)業(yè)用房和配套服務(wù)設(shè)施。

產(chǎn)業(yè)用房指可用于生產(chǎn)、研發(fā)設(shè)計、勘察、檢驗檢測、技術(shù)推廣、環(huán)境評估與監(jiān)測等功能用途的用房。配套服務(wù)設(shè)施包括生產(chǎn)服務(wù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施等。

明確用地規(guī)模和分割要求

新型產(chǎn)業(yè)項目用地面積應大于2公頃。產(chǎn)業(yè)用房按幢分割的，每個基本單元建筑面積不得少于2000平方米；產(chǎn)業(yè)用房按層分割的，每個基本單元建筑面積不得少于500平方米。配套服務(wù)設(shè)施可隨產(chǎn)業(yè)用房按可分割轉(zhuǎn)讓產(chǎn)業(yè)用房建筑面積占產(chǎn)業(yè)用房總建筑面積的百分比分割轉(zhuǎn)讓。

明確新型產(chǎn)業(yè)用地的布局原則

1.應符合國土空間規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃要求。

2.應布局于交通便捷、配套完善的重大發(fā)展平臺、重點發(fā)展區(qū)域、軌道交通站點周邊等區(qū)域。

3.屬國有工業(yè)用地通過“三舊”改造轉(zhuǎn)為新型產(chǎn)業(yè)用地（以下簡稱“三舊”改造的“工改M0”）的，還應符合“三舊”改造規(guī)劃等相關(guān)要求。

明確新型產(chǎn)業(yè)用地的選址范圍

1.火炬開發(fā)區(qū)、翠亨新區(qū)、岐江新城、民眾創(chuàng)新園范圍選取試點，其中翠亨新區(qū)馬鞍島范圍依規(guī)劃可允許已出讓工業(yè)用地轉(zhuǎn)為新型產(chǎn)業(yè)用地。

2.其余鎮(zhèn)區(qū)原則上可布設(shè)1個項目，且應為“三舊”改造的“工改M0”或因政府原因造成閑置的工業(yè)用地轉(zhuǎn)為新型產(chǎn)業(yè)用地。

明確新型產(chǎn)業(yè)用地項目的技術(shù)參數(shù)

新型產(chǎn)業(yè)用地控制指標控制要求： 容積率3.5-6.0；建筑密度不超過40%；綠地率10%-20%；建筑高度不超過120米；配套服務(wù)設(shè)施計容建筑面積不超過項目總計容建筑面積的30%。具體指標應納入項目所在片區(qū)的控制性詳細規(guī)劃或“三舊”改造單元規(guī)劃。

明確新型產(chǎn)業(yè)用地的供地方式

新增新型產(chǎn)業(yè)用地須采取公開方式出讓；“三舊”改造的“工改M0”和已出讓工業(yè)用地轉(zhuǎn)為新型產(chǎn)業(yè)用地的，可采取協(xié)議方式出讓。

明確土地使用年限

新增新型產(chǎn)業(yè)用地和“三舊”改造的“工改M0”按最高年限50年出讓；已出讓工業(yè)用地轉(zhuǎn)為新型產(chǎn)業(yè)用地的，按照原工業(yè)用地剩余出讓年限確定。

明確地價管理要求

1.新增新型產(chǎn)業(yè)用地出讓起始價應經(jīng)市土地管理委員會集體決策報市政府批準后確定，原則上按照商業(yè)服務(wù)業(yè)用地市場評估價的35%確定（經(jīng)領(lǐng)導小組認定需要支持的產(chǎn)業(yè)項目，可下調(diào)至25%），但不得低于工業(yè)用地基準地價。

2.“三舊”改造的“工改M0”市場評估價按照商業(yè)服務(wù)業(yè)用地市場評估價的20%確定，但不得低于工業(yè)用地基準地價；開發(fā)主體須按新型產(chǎn)業(yè)用地與工業(yè)用地的現(xiàn)市場評估價差額補繳土地價款。

3.已出讓工業(yè)用地轉(zhuǎn)為新型產(chǎn)業(yè)用地的，新型產(chǎn)業(yè)用地市場評估價按照商業(yè)服務(wù)業(yè)用地市場評估價的20%確定，但不得低于工業(yè)用地基準地價；開發(fā)主體須按新型產(chǎn)業(yè)用地與工業(yè)用地的現(xiàn)市場評估價差額補繳土地價款。

無償移交公益性用地或產(chǎn)業(yè)用房原則

1.“三舊”改造的“工改M0”項目，須按城鄉(xiāng)規(guī)劃要求將不低于土地總面積15%且不小于3000平方米的土地無償移交政府；按上述比例計算無償移交的土地面積小于3000平方米的，應無償移交給政府不少于改造項目計容建筑總面積10%的公益性建筑。

2.已出讓工業(yè)用地轉(zhuǎn)為新型產(chǎn)業(yè)用地的項目，需按計容建筑總面積的10%提供產(chǎn)業(yè)用房，該部分產(chǎn)業(yè)用房歸市級政府所有。

明確可分割轉(zhuǎn)讓的新型產(chǎn)業(yè)用地項目

轉(zhuǎn)讓比例、轉(zhuǎn)讓管理要求

新型產(chǎn)業(yè)用地項目在達到土地出讓合同和履約監(jiān)管合同中約定條件后，允許按幢、層等固定界限為基本單元辦理不動產(chǎn)分割登記和轉(zhuǎn)移登記。

1.開發(fā)主體自持產(chǎn)業(yè)用房的建筑面積占分割轉(zhuǎn)讓前產(chǎn)業(yè)用房確權(quán)登記的建筑面積比例不得低于51%，自持時間不少于15年。

2.產(chǎn)業(yè)用房自完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之日起2年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓。

3.已辦理分割轉(zhuǎn)讓部分不得再次申請分割。

4.可分割部分的產(chǎn)業(yè)用房由開發(fā)主體通過現(xiàn)售方式出讓的，屬首次轉(zhuǎn)讓。

5.產(chǎn)業(yè)用房經(jīng)首次轉(zhuǎn)讓后，由買受方再次轉(zhuǎn)讓的，均屬二次轉(zhuǎn)讓；通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓將產(chǎn)業(yè)用房作為資產(chǎn)注入其他公司的，參照二次轉(zhuǎn)讓進行管理。

6.完成首次轉(zhuǎn)移登記屆滿2年的產(chǎn)業(yè)用房再次轉(zhuǎn)讓的，優(yōu)先由原開發(fā)主體或政府及其產(chǎn)業(yè)用房管理主體按原銷售價格進行回購。原開發(fā)主體、政府及其產(chǎn)業(yè)用房管理主體放棄回購的，產(chǎn)業(yè)用房方可在市場上進行轉(zhuǎn)讓。

明確文件實施時間和有效期限

本辦法自發(fā)布之日起實施，有效期為5年。

結(jié)語

隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃建設(shè)，城市產(chǎn)業(yè)升級深入推進，中山市近年來對新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地的需求日益旺盛。而新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）是為適應傳統(tǒng)工業(yè)向新技術(shù)、協(xié)同生產(chǎn)空間、組合生產(chǎn)空間及總部經(jīng)濟等轉(zhuǎn)型升級需要提出的城市用地分類。為進一步規(guī)范新型產(chǎn)業(yè)用地管理，增強加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、推動高質(zhì)量發(fā)展的新動力，打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，中山市制定并印發(fā)了《中山市新型產(chǎn)業(yè)用地管理辦法》。此《辦法》制定了較為完善的新型產(chǎn)業(yè)用地管理規(guī)定，主要包括準入認定管理、規(guī)劃建設(shè)管理、用地管理、履約管理等內(nèi)容，對進一步規(guī)范新型產(chǎn)業(yè)用地管理，更好地促進土地集約節(jié)約利用和加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級具有深遠意義。