產(chǎn)城創(chuàng)投|不得不看！2019年粵港澳大灣區(qū)城市更新大盤點(diǎn)

       2019年，“城市更新”成為了地產(chǎn)界的“人氣之星”，并以掩耳不及盜鈴之勢(shì)席卷全國(guó)。全國(guó)眾多熱點(diǎn)城市包括粵港澳大灣區(qū)的廣州、深圳和東莞等一批一、二線城市，紛紛借力城市更新“騰籠換鳥”。特別是粵港澳大灣區(qū)的城市更新進(jìn)程尤為轟轟烈烈。

       今年9月4日，廣東省自然資源廳發(fā)布了廣東省深入推進(jìn)“三舊”改造三年行動(dòng)方案(2019-2021年) 。方案提到，至2021年，廣東新增實(shí)施“三舊”改造面積23萬(wàn)畝以上，完成改造面積15萬(wàn)畝以上，投入改造資金5000億元以上。其中，大灣區(qū)新增實(shí)施“三舊”改造面積就達(dá)18.76萬(wàn)畝。此文件為大灣區(qū)的城市更新提供了發(fā)展底氣，灣區(qū)內(nèi)的9大城市更是紛紛開足了馬力。

       本篇推送，產(chǎn)城創(chuàng)投——園區(qū)夢(mèng)工場(chǎng)與大家一起來(lái)盤點(diǎn)粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的9大城市2019年城市更新情況。

廣州

       

從“政府引導(dǎo)”到“政府主導(dǎo)”

       與深圳不同，廣州以政府為主導(dǎo)，主要改造方向包括微改造及舊村改造。其中全面改造以拆除重建為主，微改造以局部拆建及功能置換為主。這是為了適應(yīng)廣州地區(qū)歷史發(fā)展久遠(yuǎn)，改造難度較大的問(wèn)題，因地制宜提出的改造方式。

城市更新現(xiàn)狀

       2016-2018年發(fā)布的城市更新計(jì)劃中，廣州舊村改造占全面改造土地面積的比重高達(dá)85.9%。具體到改造數(shù)量上，2019年廣州市已批復(fù)舊村46個(gè)，體量達(dá)2200萬(wàn)㎡；舊廠323個(gè)，體量達(dá)1800萬(wàn)㎡。

最新政策動(dòng)態(tài)

       2019年4月18日，廣州市發(fā)布《廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則》，創(chuàng)造性地提出了收購(gòu)(市場(chǎng)評(píng)估價(jià))獎(jiǎng)勵(lì)(按時(shí)簽約)回購(gòu)(建安成本價(jià))模式。并且明確了各種舊廠房改造繳交土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。“三舊”改造三年行動(dòng)方案(2019-2021年) 發(fā)布提到，廣州新增實(shí)施“三舊”改造面積54000畝，完成改造任務(wù)面積35000畝，將當(dāng)之無(wú)愧成為“舊改之王”。

深圳

市場(chǎng)化程度高

       深圳是全國(guó)首個(gè)城市更新項(xiàng)目無(wú)需土地招拍掛，可通過(guò)協(xié)議出讓的城市。深圳的城市更新主要由市場(chǎng)主導(dǎo)，存量市場(chǎng)是土地供應(yīng)的主力軍，其最大特點(diǎn)是一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，開發(fā)商自主性較強(qiáng)。

城市更新現(xiàn)狀

       2016-2018年深圳城市更新土地供應(yīng)量高達(dá)1.8萬(wàn)畝，為一級(jí)土地成交量的1.5倍。截至2019年9月，深圳已列入城市更新計(jì)劃項(xiàng)目805個(gè)，已通過(guò)城市更新專規(guī)批復(fù)項(xiàng)目469個(gè)，通過(guò)率58.3%，實(shí)施主體確認(rèn)公示項(xiàng)目306個(gè)，實(shí)施率38.1%。

最新政策動(dòng)態(tài)

       2019年6月11日，深圳市規(guī)劃和自然資源局正式印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，其中提到，規(guī)范集體資產(chǎn)管理，嚴(yán)禁開發(fā)商私下進(jìn)駐城中村及私下倒賣，降低改造成本及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，本次措施還提出，涉及以集體資產(chǎn)為主的城市更新項(xiàng)目，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位通過(guò)公開招標(biāo)方式選擇市場(chǎng)主體。

佛山

“政府補(bǔ)貼市場(chǎng)”模式

       佛山三舊改造主要有政府主導(dǎo)、規(guī)劃控制、連片改造、市場(chǎng)參與等改造方式。

       在舊改業(yè)務(wù)中，政府擔(dān)任主導(dǎo)角色，同時(shí)表現(xiàn)出高度的信譽(yù)擔(dān)保和高度介入性，但在具體的利益分配上更加寬松。對(duì)于舊城鎮(zhèn)、舊村莊的居住類用地更新，主要強(qiáng)調(diào)非營(yíng)利公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求、更新中房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)要求等。

城市更新現(xiàn)狀

       佛山的三舊改造用地總規(guī)模為16866萬(wàn)㎡，其中舊廠房規(guī)模為11333萬(wàn)㎡，占比為67.2%，舊村莊占比20.84%，舊城鎮(zhèn)占比11.96%，舊廠房改造是其核心。

       截止至2019年9月，今年佛山21條舊村已有房企介入改造。

最新政策動(dòng)態(tài)

       8月15日，佛山市出臺(tái)《佛山市利用集體建設(shè)用地新建租賃住房土地供應(yīng)管理實(shí)施辦法》等四份文件，對(duì)集體租賃住房土地供應(yīng)行為、集體租賃住房項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)審批、村級(jí)工業(yè)園改造配建租賃住房的行為以及城中村存量房源規(guī)模化租賃行為進(jìn)行規(guī)范。

東莞

連片改造，潛力巨大

       東莞三舊改造的操作主體多元化，政府積極引導(dǎo)各類主體參與。包括政府主導(dǎo)改造模式、單一主體掛牌招商模式、土地權(quán)利人自行改造模式三種。其中政府主導(dǎo)改造模式細(xì)分為：政府土地儲(chǔ)備模式、政府土地整備開發(fā)、政村合作模式。

城市更新現(xiàn)狀

       東莞的城市開發(fā)強(qiáng)度接近50%，土地供應(yīng)量嚴(yán)重稀缺。并且由于位居深圳、廣州兩大大灣區(qū)重點(diǎn)城市中間，城市更新市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/span>據(jù)《東莞市“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃(2015-2020 年)》披露，未來(lái)五年?yáng)|莞規(guī)劃市級(jí)重點(diǎn)改造片區(qū)23個(gè)，總改造規(guī)模約8355.33萬(wàn)㎡。

最新政策動(dòng)態(tài)

       東莞三舊改造的更新方式主要為連片改造及單宗項(xiàng)目改造，其核心指導(dǎo)政策為《東莞市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則》及《東莞市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則操作指南》等30多份“三舊”改造配套性政策文件，已經(jīng)建立起了相對(duì)完善的政策體系。

中山

細(xì)分片區(qū)功能

       中山市三舊改造方式與東莞相同，分為成片拆遷改造及單宗項(xiàng)目改造。在改造上自主劃分了片區(qū)改造功能，將各片區(qū)分成了十余個(gè)發(fā)展差異化的片區(qū)，其中主城區(qū)細(xì)分十余個(gè)片區(qū)來(lái)完善未來(lái)的居住、商貿(mào)、政務(wù)等一系列功能，其他各個(gè)片區(qū)劃分為綜合服務(wù)型片區(qū)、特色工業(yè)型、歷史文化型、生態(tài)休閑型等功能。

 

城市更新現(xiàn)狀

       作為全省面積倒數(shù)第二小的城市，中山市的建設(shè)用地使用也已接近“天花板”，存量用地改造成為突破土地瓶頸的唯一方式。2012年至今，中山市累計(jì)推動(dòng)實(shí)施三舊改造用地總規(guī)模為845.3萬(wàn)㎡，完成改造550.2萬(wàn)㎡。

 

最新政策動(dòng)態(tài)

       10月15日，中山市更新局開展了《中山市“三舊”改造(城市更新)專項(xiàng)規(guī)劃(2017-2020)》補(bǔ)充完善工作，挖潛舊廠房改造項(xiàng)目348個(gè)，面積約1275公頃；新增符合納入條件的舊廠房改造項(xiàng)目188個(gè)，面積約532公頃，其中納入后可馬上辦理“三舊”改造方案的75個(gè)，面積約159.8公頃。

珠海

廣深結(jié)合：整治、改建、拆建

       珠海城市更新以整治、改建、拆建三種方式為主，在城市更新項(xiàng)目開展方式上與廣州模式相同，采用政府優(yōu)先推動(dòng)，市場(chǎng)主體后續(xù)介入的模式。

 

城市更新現(xiàn)狀

       2019年，珠海各區(qū)域城市更新中長(zhǎng)期(2019年至2021年)計(jì)劃表陸續(xù)公示。據(jù)統(tǒng)計(jì)總共包含107個(gè)項(xiàng)目，囊括了舊村、舊廠、舊城鎮(zhèn)等拆建類、改建類、整治類項(xiàng)目。

 

最新政策動(dòng)態(tài)

       9月12日，珠海市政府印發(fā)《珠海市城市更新項(xiàng)目地價(jià)計(jì)收辦法》，明確城市更新項(xiàng)目地價(jià)按照舊廠房、舊村、舊城鎮(zhèn)、“三地”及補(bǔ)充五個(gè)類別進(jìn)行計(jì)價(jià)，對(duì)珠海市行政區(qū)域范圍內(nèi)經(jīng)批準(zhǔn)的城市更新項(xiàng)目地價(jià)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)作出了明確規(guī)定。

江門

土地供給寬松注重市場(chǎng)導(dǎo)向

       江門市三舊改造在政策導(dǎo)向上注重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，注重利益共享，推動(dòng)連片更新改造，注重市場(chǎng)導(dǎo)向機(jī)制。同時(shí)江門市也將舊改審批權(quán)限下放到區(qū)，改造方案審批由各區(qū)政府組織，提高涉及三舊改造審批效率。

 

城市更新現(xiàn)狀

       江門市的土地供應(yīng)相對(duì)寬松，2018年江門市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量達(dá)179.3萬(wàn)㎡，相比去年同比增長(zhǎng)74.2%，其中商住用地三舊改造供應(yīng)土地總面積34.5萬(wàn)㎡，占比24.4%。

 

最新政策動(dòng)態(tài)

       8月14日，江門市自然資源局發(fā)布關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行《江門市城鄉(xiāng)規(guī)劃局江門市發(fā)展和改革局江門市財(cái)政局關(guān)于征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的通知》的通知，江門市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的征收范圍及對(duì)象、征收標(biāo)準(zhǔn)、征收辦法、減免事項(xiàng)等有關(guān)規(guī)定。

惠州

受深圳影響大

       惠州市三舊改造的更新方式分為政府實(shí)施改造、原產(chǎn)權(quán)人自行改造、市場(chǎng)主體實(shí)施改造、農(nóng)村集體土地改造、(政府主導(dǎo)，引入社會(huì)資金成片拆遷改造)、(國(guó)有企業(yè)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司、集體企業(yè)所持有的土地改造)等六種改造模式。

 

城市更新現(xiàn)狀

       由于惠州臨近深圳，故而其三舊改造在模式上受深圳影響較多。據(jù)《惠州市惠城區(qū)土地整治規(guī)劃(2016- 2020)年》(征求意見(jiàn)稿)指出，2020年，惠州閑置土地盤整規(guī)模為39.7萬(wàn)㎡。規(guī)劃期內(nèi)，全市將規(guī)劃三舊改造項(xiàng)目將達(dá)12個(gè)，改造規(guī)模120.9萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)總投資18.14億。

 

最新政策動(dòng)態(tài)

       惠州市自然資源局局組織編制的《惠州市“三舊”改造實(shí)施辦法(第二次征求意見(jiàn)稿)》(下稱《改造辦法》)完成修訂正式對(duì)外公示。《改造辦法》明確了“政府主導(dǎo)、規(guī)劃統(tǒng)籌、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、公益保障、規(guī)范有序、多元共贏”的改造原則，將摒棄以往零散、點(diǎn)狀的改造形式，劃定改造單元推動(dòng)成片連片、成規(guī)模改造的實(shí)施。在改造技法上將實(shí)施以拆建更新和微改造兩種方式相結(jié)合。

肇慶

工改工不征收地價(jià)

       肇慶市三舊改造政府鼓勵(lì)各地探索利用社會(huì)資金開展三舊改造，在拆遷階段可通過(guò)招標(biāo)方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤(rùn)可以作為收(征)地補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付。

       在工改工項(xiàng)目上，肇慶市采用不征收土地價(jià)款的鼓勵(lì)方式。三舊改造符合城鄉(xiāng)規(guī)劃且改造后不改變用途的工業(yè)用地，能提高土地利用率及增加容積率的工改工項(xiàng)目，不增收土地價(jià)款。

 

城市更新現(xiàn)狀

       自2009-2017年末，肇慶市共批準(zhǔn)213個(gè)三舊改造項(xiàng)目，批準(zhǔn)實(shí)施面積1516.33萬(wàn)㎡，至今已動(dòng)工1453.87萬(wàn)㎡，投入資金345億。通過(guò)三舊改造已完成的保障房項(xiàng)目有7個(gè)。

 

最新政策動(dòng)態(tài)

       近期頒布的《廣東省深入推進(jìn)“三舊”改造三年行動(dòng)方案(2019-2021年)》 中，肇慶改造目標(biāo)任務(wù)是：計(jì)劃新增實(shí)施改造面積達(dá)8000畝，要求到2021年完成改造任務(wù)4500萬(wàn)畝。另外，到2021年肇慶還須完成“工改工”改造項(xiàng)目任務(wù)面積500畝。