產(chǎn)城創(chuàng)投|深度：從“重振虎威”看中山產(chǎn)業(yè)園區(qū)“工改工”的發(fā)展機(jī)遇

      改革開放40年，廣東省以不到2%的面積，創(chuàng)造了全國10.9%的生產(chǎn)總值；以年均增長12.6%的速度，創(chuàng)造了令世界驚嘆的“珠江奇跡”。作為改革開放的先鋒陣地，南海市、順德市、東莞市、中山市曾經(jīng)并稱“廣東四小虎”。如今南海市和順德市已經(jīng)并入了佛山，佛山的經(jīng)濟(jì)在廣東僅次于深圳和廣州，總量突破了一萬億元，而東莞的GDP也接近了萬億大關(guān)，僅次于佛山?？梢哉f這三個(gè)地方發(fā)展得是順風(fēng)順?biāo)í?dú)中山市近幾年的發(fā)展變得緩慢。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中山市2019年在全省的經(jīng)濟(jì)排名已經(jīng)下降到了第9位。在這樣的背景下，中山市提出了“重振虎威”，開啟了探尋突破之路。

開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū),省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū),高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)

      中山如何“重振虎威”？賴澤華書記在2020年廣東省兩會(huì)中山代表團(tuán)媒體開放日活動(dòng)上明確指出，推進(jìn)中山“重振虎威”就是要解決土地碎片化之困、產(chǎn)業(yè)升級(jí)之困、交通瓶頸之困、隊(duì)伍建設(shè)之困。在此背景下，中山未來發(fā)展聚焦在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、土地利用價(jià)值提升、交通建設(shè)與人才引進(jìn)等方面成為必然。對(duì)于中山如何破困局，政府與相關(guān)專家學(xué)者已經(jīng)有諸多對(duì)策，就不多做贅述。此篇推送，產(chǎn)城創(chuàng)投——園區(qū)夢工場另辟蹊徑，試圖從中山“重振虎威”的背景下，從五個(gè)緯度探索產(chǎn)業(yè)園區(qū)“工改工”的發(fā)展機(jī)遇。

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一、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)背景下的產(chǎn)業(yè)配套需要

      全球經(jīng)濟(jì)格局正處在大調(diào)整時(shí)期，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移正在形成新的世界格局。由產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新引發(fā)的產(chǎn)業(yè)新布局和分工新體系正在形成。在難得的機(jī)遇和挑戰(zhàn)下，中國產(chǎn)業(yè)升級(jí)已到關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。中山市處于粵港澳大灣區(qū)集合中心地帶，在大灣區(qū)中扮演著“東承西接”的重要角色。對(duì)于中山的發(fā)展，市委書記賴澤華多次強(qiáng)調(diào)，中山發(fā)展的基礎(chǔ)在產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)在產(chǎn)業(yè)，出路在產(chǎn)業(yè)，突破口也在產(chǎn)業(yè)！中山有18個(gè)專業(yè)鎮(zhèn)，是“一鎮(zhèn)一品”的典型代表。但是站位在粵港澳大灣區(qū)的格局下，中山的產(chǎn)業(yè)層次還有很大的提升空間。目前中山市的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)如家電、燈飾、五金、食品等行業(yè)正在改造提升、轉(zhuǎn)型。同時(shí)，高端裝備制造、新一代信息技術(shù)、健康醫(yī)藥三大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)在發(fā)展。按計(jì)劃，中山市到2022年將培育營業(yè)收入10億級(jí)企業(yè)達(dá)到80家，年產(chǎn)值1000億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群4個(gè)以上；打造3個(gè)定位高端、規(guī)模超千億元的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

      產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新型、集約型、高質(zhì)量的發(fā)展取向，對(duì)于產(chǎn)業(yè)配套的辦公區(qū)、研發(fā)室、廠房、倉儲(chǔ)等也提出了更高的要求，產(chǎn)業(yè)配套需要升級(jí)換代。中山目前存量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，已經(jīng)無法匹配這些高端產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。產(chǎn)城創(chuàng)投——園區(qū)夢工場近期合作的數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目來看，以產(chǎn)、城、人、文融合的產(chǎn)城融合的復(fù)合型園區(qū)更受青睞。這些園區(qū)不僅實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部功能體系上的有機(jī)融合，更以考慮到了配套體系實(shí)現(xiàn)與周邊區(qū)域的互動(dòng)，以自身的發(fā)展帶動(dòng)周邊的產(chǎn)業(yè)共振。產(chǎn)業(yè)聚集帶動(dòng)人口聚集，以可持續(xù)的發(fā)展理念、公平共享的開放空間和集約高效的土地利用，使傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)現(xiàn)了兼具園區(qū)與城市雙重屬性的飛躍。

二、承接優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移催生客觀需要

      粵港澳大灣區(qū)與深中通道的背景下，中山憑借區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，成為承接大灣區(qū)、全國乃至全球產(chǎn)業(yè)資源的熱門城市。目前，中山市不僅正以更加主動(dòng)的姿態(tài)與大灣區(qū)中心城市廣州、深圳、香港互動(dòng)，在規(guī)劃上主動(dòng)銜接，推動(dòng)中山環(huán)灣布局，同時(shí)還正以全球視野，向全球展開招商引資，國際化步伐不斷加快。另一方面深中通道是聯(lián)系“深莞惠”“珠中江”兩大經(jīng)濟(jì)圈的直接通道，是連接廣東自貿(mào)區(qū)前海蛇口、南沙、橫琴三大片區(qū)的重要通道，也是粵東通往粵西乃至大西南的便捷通道。深中通道的西岸接駁點(diǎn)在中山，一旦通車，深圳、東莞、南沙、橫琴等地的相當(dāng)部分經(jīng)濟(jì)動(dòng)能必然選擇跨江跨海而來。

      隨著全國、乃至全球產(chǎn)業(yè)向中山轉(zhuǎn)移，就會(huì)有更多產(chǎn)業(yè)承載空間、配套的生產(chǎn)空間、辦公空間、生活空間、發(fā)展空間等需求。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，必將率先進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移做好充足的準(zhǔn)備，中山近兩年諸多重大產(chǎn)業(yè)園區(qū)啟動(dòng)開發(fā)建設(shè)，也是順應(yīng)客觀需求的必然選擇。

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三、企業(yè)自身求發(fā)展的需要

      據(jù)中山市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到2017年中山企業(yè)有104608家，其中80%為中小企業(yè)。絕大部分企業(yè)以租用廠房和辦公場地為主。經(jīng)相關(guān)部門的調(diào)查，著眼于企業(yè)的發(fā)展，在條件允許的情況下大部分有實(shí)力的制造企業(yè)更愿意自購廠房。對(duì)于企業(yè)而言，租用物業(yè)往往會(huì)受到房東漲租或被迫搬遷的壓力，而擁有了自持廠房，才能給予企業(yè)發(fā)展以保障，給予企業(yè)發(fā)展以信心，從而讓企業(yè)敢投入，更有利于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，也更有利于地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從這個(gè)緯度來講，無論是新型產(chǎn)業(yè)政策下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“工改工”項(xiàng)目就有了很大的發(fā)展機(jī)遇。

四、破解土地之困的需要

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五、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要

      “去地產(chǎn)化、產(chǎn)業(yè)為本、制造為綱”正在成為地方政府的重要行為準(zhǔn)則，產(chǎn)城創(chuàng)投——園區(qū)夢工場研究發(fā)現(xiàn)，除了北上廣深之外，蘇州、杭州、無錫、寧波、武漢、東莞等多個(gè)二線重點(diǎn)城市也都不約而同喊出“重回二產(chǎn)及制造業(yè)、退二優(yōu)二”的口號(hào)，為優(yōu)質(zhì)的實(shí)體制造業(yè)回流、中小微企業(yè)筑巢引鳳。

      近年來，全國多地制定并出臺(tái)新的土地出讓政策，政策重點(diǎn)就是存量低效工業(yè)用地的價(jià)值提升，除了鼓勵(lì)原產(chǎn)權(quán)方提容增效、改造升級(jí)，以及轉(zhuǎn)型為新型園區(qū)之外，更提倡的還是由政府進(jìn)行收儲(chǔ)回購。目的就是希望通過強(qiáng)化正向激勵(lì)和反向倒逼雙向發(fā)力、一級(jí)市場和二級(jí)市場雙輪驅(qū)動(dòng)、政府回購和企業(yè)自主更新雙向引導(dǎo)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展、布局集中優(yōu)化、資源高效配置。產(chǎn)城創(chuàng)投——園區(qū)夢工場分析，未來更多城市會(huì)將提升土地價(jià)值上升到關(guān)系未來城市可持續(xù)發(fā)展、關(guān)系到能否對(duì)城市發(fā)展負(fù)責(zé)的戰(zhàn)略高度。在此背景下，原來的一些低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)迫切需要進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)“工改工”是一個(gè)很好的突破口，或?qū)⒊蔀橐环N大趨勢。

      結(jié)語：天時(shí)地利人和。通過分析發(fā)現(xiàn)中山的發(fā)展有幾大關(guān)鍵詞：重振虎威元年、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、粵港澳大灣區(qū)幾何中心、深中通道承接全球產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、提升土地價(jià)值的政策與趨勢、疫情后振興經(jīng)濟(jì)的金融政策支持……多重因素的疊加，產(chǎn)城創(chuàng)投——園區(qū)夢工場認(rèn)為，中山的產(chǎn)業(yè)園區(qū)“工改工”正當(dāng)其時(shí)。

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