項目立項、運營、定位

項目立項

　　指成立項目，執(zhí)行實施。特別是大中型創(chuàng)業(yè)項目或行政收費項目，要列入政府、社會、經(jīng)濟發(fā)展計劃中。項目通過項目實施組織決策者申請，得到政府發(fā)改委部門的審議批準，并列入項目實施組織或者政府計劃的過程叫發(fā)改委立項。立項分類：鼓勵類、許可類、限制類，分別對應的報批程序為備案制、核準制、審批制。報批程序結束即為項目立項完成。

　　申請項目的立項時，應將立項文件遞交給項目的有關審批部門。立項報告包括項目實施前所涉及的各種由文字、圖紙、圖片、表格、電子數(shù)據(jù)組成的材料。不同項目、不同的審批部門、不同的審批程序所要求的立項文件是各有不同的。

　　項目立項是國有企業(yè)或政府投資項目單位為推動某個項目上馬，根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展、國家和地方中長期規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國內外市場、所在地的內外部條件，提出的具體項目的建議文件，是專門對擬建項目提出的框架性的總體設想，該報告的核心價值是：

1.作為項目擬建主體上報審批部門審批決策的依據(jù)；
2.作為項目批復后編制項目可行性研究報告的依據(jù)；
3.作為項目的投資設想變?yōu)楝F(xiàn)實的投資建議的依據(jù)；
4.作為項目發(fā)展周期初始階段基本情況匯總的依據(jù)。

準備資料

1、項目初步設想方案：總投資、產(chǎn)品及介紹、產(chǎn)量、預計銷售價格、直接成本及清單（含主要材料規(guī)格、來源及價格）。

2、技術及來源、設計專利標準、工藝描述、工藝流程圖，對生產(chǎn)環(huán)境有特殊要求的請說明（比如防塵、減震、有輻射、需要降噪、有污染等）。

3、項目廠區(qū)情況：廠區(qū)位置、建筑平米、廠區(qū)平面布置圖、購置價格、當?shù)赝恋貎r格。

4、企業(yè)近三年審計報告（包含財務指標、賬款應收預付等周轉次數(shù)、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、原材料、動力、現(xiàn)金等的周轉次數(shù)）。

5、項目擬新增的人數(shù)規(guī)模，擬設置的部門和工資水平，估計項目工資總額（含福利費）。

6、提供公司近三年營業(yè)費用、管理費用等扣除工資后的大致數(shù)值及占收入的比例。

7、公司享受的增值稅、所得稅稅率，其他補貼及優(yōu)惠事項。

8、項目產(chǎn)品價格及原料價格按照不含稅價格測算，如果均能明確含稅價格請逐項列明各種原料的進項稅率和各類產(chǎn)品的銷項稅率。

9、項目設備選型表（設備名稱及型號、來源、價格、進口的要注明，備案項目耗電指標等可不做單獨測算，工藝環(huán)節(jié)中需要外部協(xié)助的請標明）。

10、其他資料及信息根據(jù)工作進展需要隨時溝通。

核準備案

　　根據(jù)《國務院投資體制改革的決定》（國發(fā)[2004]20號）文件中指：企業(yè)不使用政府性資金建設的重大和限制類固定資產(chǎn)投資項目。企業(yè)投資建設實行核準制項目，僅需向政府提交項目申請報告，不再經(jīng)過批準項目建議書、可行性研究報告和開工報告的程序。政府對企業(yè)提交的項目申請報告，主要從維護經(jīng)濟安全、合理開發(fā)利用資源、保護生態(tài)環(huán)境、優(yōu)化重大布局、保障公共利益、防止出現(xiàn)壟斷等方面進行核準。對于外商投資項目，政府還要從市場準入、資本項目管理等方面進行核準。企業(yè)不使用政府性資金投資建設，對于《目錄》以外的項目，除國家法律法規(guī)和國務院專門規(guī)定禁止投資的項目以外，實行備案制。

辦理指南

立項又稱項目建議書審批

辦理范圍

①使用政府性資金投資建設的項目
②國家機關的基本建設項目
③城鎮(zhèn)基礎設施建設項目
④經(jīng)濟適用住房、學生公寓……

辦事依據(jù)


①國家計委計投資(1996)693號《關于重申嚴格執(zhí)行基本建設程序和審批規(guī)定的通知》第一條
②黔府發(fā)(2003)5號《關于固定資產(chǎn)投資項目審批制度改革意見》第二條
③黔府(1990)39號《關于固定資產(chǎn)投資項目審批權限的通知》第二條第二項
④國發(fā)[2004]20號《國務院關于投資體制改革的決定》
⑤國家發(fā)改委令（2004年19號）《企業(yè)投資項目核準暫行辦法》
⑥國家發(fā)改委令（2004年22號）《外商投資項目核準暫行管理辦法》
⑦黔發(fā)改投資[2004]1173號《貴州省投資項目核準暫行工作意見》
⑧黔發(fā)改投資[2005]705號《貴州省基本建設投資項目備案暫行辦法》

申報材料

①項目承辦單位申請文件（包括項目申報單位概況、申請理由、建設地點、擬建規(guī)模、總投資估算及資金來源）
②項目建議書
③行政機關的建設項目需上級主管部門或市政府的書面意見
④規(guī)劃部門核發(fā)的紅線圖或選址意見書
⑤經(jīng)濟適用住房需提供房管部門出具的批準文件及其相關附件
⑥其它與申報項目有關的材料，如：有關行政管理部門關于該項目立項的會議紀要、符合國家法律法規(guī)，具有法律效力的協(xié)議、合同等

辦理程序、時限、費用

申報-受理-審查-批復
10個工作日
收費：否

備注：
投資額2000萬元以上建設項目轉報??；外商投資項目投資額1000萬美元以上轉報省；需國家、省投資的建設項目轉報省



備案
辦理范圍

除不符合國家法律法規(guī)的規(guī)定、產(chǎn)業(yè)政策禁止發(fā)展、需報政府核準或審批的投資項目外，其他基本建設投資項目一律實行備案

辦事依據(jù)

同“立項”中的辦事依據(jù)。

申報材料

①填寫《省/市基本建設投資項目備案申請表》
②企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質證書
③項目簡介（包括產(chǎn)品方案、配套條件、符合國家法律法規(guī)的說明、符合國家產(chǎn)業(yè)政策的說明、符合行業(yè)準入標準的說明，建設地點、建設內容、投資規(guī)模、建設工期、資金來源等）
④發(fā)展改革部門認為有必要說明的其他材料

辦理程序、時限、費用

申報-受理-備案
5個工作日
收費：否

備注
投資額5000萬元以上建設項目由省備案

立項報告

立項報告就是一份計劃書，需要寫明白項目的分析，執(zhí)行方案，盈利模式，預計收入

1、項目投資方名稱，生產(chǎn)經(jīng)營概況，法定地址，法人代表姓名、職務，主管單位名稱；
2、項目建設的必要性和可行性；
3、項目產(chǎn)品的市場分析；
4、項目建設內容；
5、生產(chǎn)技術和主要設備。說明技術和設備的先進性、適用性和可靠性，以及重要技術經(jīng)濟指標；
6、主要原材料及水、電、氣，運輸?shù)刃枨罅亢徒鉀Q方案；
7、員工數(shù)量、構成和來源；
8、投資估算，需要說明需要投入的固定資金和流動資金；
9、投資方式和資金來源；
10、經(jīng)濟效益初步估算。

報告范文

第一章 項目概要

1.1 專項資金申請表
1.2 專項資金申請單位及依托單位
1.3 項目申請必要性
1.4 項目市場分析
1.5 技術工藝
1.6 設備及能耗
1.7 技術經(jīng)濟分析和社會經(jīng)濟效益分析

第二章 項目建設必要性及條件

2.1 項目概況
2.2 項目法人概況
2.3 項目建設的必要性
2.4 主要建設條件
2.5 項目結論

第三章 產(chǎn)業(yè)化依托或工程依托落實方案

3.1 建設規(guī)模
3.2 產(chǎn)品方案
產(chǎn)品型號 產(chǎn)品產(chǎn)能 專題研究
產(chǎn)品一
產(chǎn)品二
產(chǎn)品三

第四章 市場分析

4.1 產(chǎn)品市場總量預測及國內生產(chǎn)力布局
4.2 市場競爭力分析及市場風險
4.3 產(chǎn)品目標市場定位

第五章 國內外相關技術發(fā)展概況和趨勢

5.1 產(chǎn)品技術來源及先進性
5.2 工藝技術來源及先進性
5.3 主要設備選型及購置方案

第六章 項目主要建設內容

6.1 土建工程
6.2 公用工程及輔助設施
6.3 原輔材料及動力供應方案
6.4 環(huán)境保護、節(jié)能措施
6.5 生產(chǎn)安全設施
6.6 消防設施
6.7 組織結構與人力資源方案
6.8 建設期和進度安排

第七章 項目資金預算安排方案

7.1 投資估算依據(jù)和說明
7.2 資金來源與落實情況
7.3 申請國家資金
第八章 技術經(jīng)濟分析和社會經(jīng)濟效益分析

8.1 生產(chǎn)成本和銷售收入估算

8.2 財務評價
8.3 不確定性分析
8.4 社會效益分析

第九章 當前項目進展

9.1 項目的核準或者備案情況
9.2 建設條件落實情況
9.3 項目的實施進度

第十章 結論

附錄:
附件1 財務預測表
附件2 項目備案文件
附件3 環(huán)境影響報告表
附件4 用地證明
附件5 企業(yè)榮譽證書

項目運營策劃

　　項目運營策劃是指項目建設完成后運營期間內項目運營方式、運營管理組織和項目經(jīng)營機制的策劃。

　　項目運營策劃可以分成不同的種類，按照時間的不同，可以分為運營前的準備策劃和運營過程的策劃；按照內容的不同，又可以分為運營管理的組織策劃和項目的經(jīng)營機制策劃等。按照項目性質的不同，還可以分為民用建設項目的運營策劃和工業(yè)建設項目的運營策劃。而民用建設項目的運營策劃又可以進一步劃分為辦公樓項目的運營策劃、商業(yè)項目的運營策劃和酒店項目的運營策劃等。 

注意事項

　　針對不同項目的特點，項目的運營策劃也有所不同。項目的運營策劃不是在項目的運營階段才進行。項目運營策劃的時間越早，對項目的運營越有利。項目的運營策劃應該與項目的開發(fā)策劃、項目的實施策劃相結合，才能達到最好的效果。工程項目的運營策劃包括確立項目運營管理組織方案、初步擬定人員需求計劃等方面的工作。

項目定位

　　項目定位有兩個基本的層面，即市場定位和目標客戶群定位。市場定位是項目策劃的核心、本源，是項目全程策劃的出發(fā)點和回歸點，是在項目策劃初期就必須首先明確。

　　在市場定位的前提下，要讓目標客戶群浮出水面， 首先，要在地理上確定展開銷售的區(qū)域；其次，要確定預想的客戶群的人文特點；再次，要描述客戶群的內在心理特點；最后，要描述客戶的外在行為特征。 具體執(zhí)行中多通過目標客戶群的靜態(tài)描述和動態(tài)描述來實現(xiàn)。

　　項目定位有兩個基本的層面，即市場定位和目標客戶群定位。

市場定位

　　市場定位是項目策劃的核心、本源，是項目全程策劃的出發(fā)點和回歸點，是在項目策劃初期就必須首先明確。市場定位的前提是一份市場調研分析報告（調研涵蓋宏觀、中觀、微觀，內容涉及政治、經(jīng)濟、科技、文化等方面），至少需要能夠回答三個問題：競爭處于什么態(tài)勢？本項目在未來可供選擇的市場取位？本項目相對的優(yōu)勢和風險在那里？

　　這是定位的前提條件，沒有這些，定位顯然是無本之木、無源之水了。在這些素材具備之后，我們首先要考慮的就是項目的市場位置，即項目擬在未來市場中的戰(zhàn)略取位。

具體方法就是三面交叉分析定位法，三面就是

1、項目“我”所能（達到）
2、整體（或區(qū)域）市場所需（空白）
3、市場競爭者所弱（不足）三個市場狀態(tài)面。

　　以市場競爭為導向，尋求這三面的交叉地帶是市場定位的基礎，通過對這三個方面的分析我們就很容易確定項目的市場定位——此種定位理念、方式對于中小項目而言，差異化的攻擊力的明顯。

　　當然，對于大盤而言其定位可能不會局限在某個細分的市場層面，而應當涉及到市場上大多的客戶層面、類別，這時的定位理念運用就需要適度變通，更多的從意識形態(tài)和生活方式的革命、引導中實現(xiàn)，可是必須明確的是雖然大小有異，但思維方式雷同?。。?/span>

目標客戶定位

　　市場定位確定了，其實在某種意義上項目/產(chǎn)品其它的（產(chǎn)品、渠道、價格、促銷等）定位也隨之產(chǎn)生，因為市場定位是綱，綱舉則目張。 與市場定位緊密聯(lián)系在一起的就是目標客戶群定位，下面就講一下項目策劃的關鍵所在——目標客戶群的定位方法，即目標客戶群四步刻畫法；也就是說目標客戶群的定位主要是通過四個步驟將其全方位的刻畫、描述出來，以期后期從客戶需求角度量身定制產(chǎn)品和營銷。具體操作方法如下：

　　在市場定位的前提下，要讓目標客戶群浮出水面， 首先，要在地理上確定展開銷售的區(qū)域；其次，要確定預想的客戶群的人文特點；再次，要描述客戶群的內在心理特點；最后，要描述客戶的外在行為特征。 具體執(zhí)行中多通過目標客戶群的靜態(tài)描述和動態(tài)描述來實現(xiàn)。

　　其實說白了四步執(zhí)行的目的是為了從地理、人文、心理、行為等方面來全方位刻畫客戶群，為營銷推廣提供準繩、靶子；通過這四步的執(zhí)行起碼要明確客戶的生活慣性、消費習慣、居住意識等，為項目定位、營銷提供對象。那么反過來考慮：究竟刻畫/定位目標客戶群到底有什么意義呢？難道只是為了糊弄一下開發(fā)商？我個人認為起碼有以下幾點原因（有待補充、休正）：

1、任何產(chǎn)品都是要為客戶服務的，項目定位的根本目的是細分、銷售，市場定位所創(chuàng)造的“第一說法”最能撼動目標客戶的心，引誘其產(chǎn)生購買欲望。

2、雖然我們主觀上都渴望目標客戶群越廣越好，但實際上由于產(chǎn)品的最大化，需求的多樣話，一種產(chǎn)品不可能滿足所有人的需求，刻畫目標客戶群的目的就是在通過特定人群的挖掘，進而吸引、影響、顯化甚至擴大項目的使用者隊伍。

3、目標客戶群的全方位刻畫進而會反作用于項目的其它定位，因為特定人群的習慣、喜好、需求是在某中程度上是易于大眾的，只有顯化了目標客戶群才能更好的營銷。其實這一點說白了就是一種策劃意識的運用，即：4P——4C——4R的輪回思維，只有在全程策劃中時刻有輪回的意識指導工作，才能作好項目策劃的每一個步驟——這也正是策劃意識的體現(xiàn)：胸懷全局、著眼局部。

4、完全拋棄原來單純?yōu)橛霞追蕉龅摹耙痪W(wǎng)打盡”式的客戶群定位，真正科學、合理的確定項目主導的目標客戶；更為重要的是在目標客戶群定位的基礎上，配合營銷推進，進而確定項目/產(chǎn)品市場開發(fā)的科學順序。

　　其實大家都有這方面的營銷經(jīng)驗，即在一個項目/產(chǎn)品的不同營銷時期，其目標客戶群的居住區(qū)域、購買意識、需求層次是不一樣的，對此的深入研究將有利于我們在不同的營銷推廣階段將目標客戶鎖定為清晰而特定的人群，進而從全局出發(fā)制定最為科學的整合推廣步驟！

從客戶購買心理分析：

　　客戶面對一個項目/產(chǎn)品作購買決策時一般要從用得上→買得起→信得過→看得中→急著用五個層次來綜合考慮。

　　從市場開發(fā)的層面上分析每增加一個決策條件，目標客戶群的規(guī)模和數(shù)量會相應減少一些；換句話說，在目標客戶群定位時要把所有的客戶擺動成金字塔，最上層的客戶（即滿足用得上、買得起、信得過、看得中、急著用五大條件）是最好開發(fā)的，最低的客戶（即滿足用的上條件）是最不好開發(fā)的，在操作中要從易到難，一步一步地把銷售引向深入，一步步把市場規(guī)模做大。

　　以上是我總結三面、四步、五層次法的理論部分 ，其實在實戰(zhàn)中我們通常會用到以下手段，這樣做 起碼可以塑造一個有個性的項目——有明確定位的項目，其實我們定位的實現(xiàn)遠遠不止這些 通常有以下內容：

基本內容

　　定位理念之所一發(fā)展成為一種戰(zhàn)略性的理念；其關鍵在于其有影響深遠意義。實際應用中除了在思維上遵循上面總結的方法外，還應注意以下幾點：
入手點

1、產(chǎn)品的差異定位。
2、按使用者定位。
3、按照使用形態(tài)和使用時機定位。
4、按照產(chǎn)品種類定位。
5、按照競爭者定位。
6、相關定位。
7、按照商品特性帶給顧客的利益定位。
8、按照價格與品質定位。
9、按照提供的服務定位。

滿足需求、放大需求、引導需求、創(chuàng)造需求 ，這四者有其相對的先后順序

定位標準

準確的結合需求、差異的存在市場、容易傳播等！

基本要點

1、定位是為了使產(chǎn)品獲得更大的競爭優(yōu)勢而提出的；
2、定位所要展現(xiàn)的是本產(chǎn)品與競爭產(chǎn)品的不同之處；
3、定位確定的是產(chǎn)品在消費者心目中與眾不同的位置；
4、定位應該包含產(chǎn)品是什么、給誰用的基本內容；
5、產(chǎn)品的定位不一定是同類產(chǎn)品沒有的，而應該是競爭產(chǎn)品所沒有說、沒注意，但對消費者卻具有巨大吸引力的；
6、定位的基礎是對本產(chǎn)品和競爭產(chǎn)品的深入分析和對消費者的準確判斷。

三相交定位法

何為三層面呢？
以房地產(chǎn)業(yè)為例，三層面是指地塊——市場——競爭態(tài)勢。

假設論證定位

假設論證法——從結論出發(fā)

　　第一步：事先由策劃人設計幾種最佳定位，然后分別對每一個定位進行分析、求證

　　第二步：根據(jù)求證結論選取最優(yōu)的二個定位，以時間、成本、難度為坐標，設計操作程序再次進行求證分析（注意，這里指的是操作程序）。

　　第三步：根據(jù)再次求證的結論最終確定項目定位，并將該定位與市場同類項目進行對比分析（注意，是同類，不是同樣），以判斷該定位的預期效果。
這個方法最大的難點是求證，因此市場調研就顯得更為重要。

反瞄準定位法

　　如果定位正確（注意，是正確不是準確），極可能一招制敵，殺敵于無形之中，收到的奇效可能會超出想象。但此定位的弊端是風險太大，如果定位不正確，后果難以想象。這個定位只適合于項目處于四面包圍之中，且敵手個個強于自己。
顧名思義，瞄準，一定會有目標。這個目標可以是單個的，也可以是全部。反瞄準就是不直接面對，那樣太血腥，俗話說，殺敵一千自損八百，這樣的定位不是成功的定位。不直接面對其實就是在背后下黑手，瞄準你的薄弱，然后舉起血刃，迅猛一擊！

定位的步驟是：

　　準確界定對手——無論是單個還是全部，你只能把對你有威脅的視為對手，同時還必須對對手進行細分，哪些是主犯，那些是脅從？
分析對手的強勢——這就是你反擊的目標。

　　分析對手強勢的弱點——“福兮禍所伏”，任何強勢都有脆弱的地方，如藥能治病，但是藥三分毒，“毒”就是藥的弱勢。如錢能讓人自信，但錢也能讓人墮落。
為對手反定位——強行為對手反定位，你說你是最好的，我說你雖然是最好但也是最壞的。如海飛絲說自己是最好的去屑洗發(fā)水，那么風影針對性的提出“去屑不傷發(fā)”，意思告訴你，海飛絲去屑可能是最好的，但他傷發(fā)！

　　把對手反定位作為自己的定位策略——如大家熟知的可樂之戰(zhàn)。百事與可口可樂打了150年的戰(zhàn)爭，百事總是輸家?？煽诳蓸房偸菢税褡约翰攀莻鹘y(tǒng)的、正統(tǒng)的、經(jīng)典的、歷史悠久的可樂。這無疑標榜自己是可樂的代表，也確實，這一身份標注得到了全世界消費者的認可。但是，20世紀60年代，百事一反過去與可樂的正面競爭，而是針對可口可樂自詡的優(yōu)勢，強行給他反定位：傳統(tǒng)的、歷史悠久的就是落伍的、老土的、不符合潮流的。一下子把可口可樂的消費群最大的一塊——年輕人給提溜了出來。然后將對可口可樂的反定位作為自己的定位，直接推出“年輕人的可樂”這一定位，戰(zhàn)爭的天平終于慢慢回歸到了平衡狀態(tài)。
園區(qū)孵化 園區(qū)資源 園區(qū)智庫 地方招商 園區(qū)創(chuàng)投 園區(qū)選址 園區(qū)運營 園區(qū)合作 園區(qū)定位 園區(qū)運營合作 園區(qū)產(chǎn)業(yè)導入 園區(qū)資本對接 園區(qū)招商管理 園區(qū)行業(yè)對接 園區(qū)立項咨詢 園區(qū)產(chǎn)業(yè)研究 產(chǎn)業(yè)導入 項目產(chǎn)業(yè)導入 資本對接 項目資本對接 項目運營合作 項目運營 項目合作 項目定位 項目選址 項目招商 項目孵化 項目招商管理 項目管理 項目行業(yè)對接 項目立項咨詢 項目產(chǎn)業(yè)研究 項目對接 項目研究 項目立項 招商管理 行業(yè)對接 立項咨詢 產(chǎn)業(yè)研究