房地產(chǎn)土地價值研判、開發(fā)項目測算、項目并購與合作開發(fā)全程實操

 

【課程簡介】

     大數(shù)據(jù)、智能化時代，人們生活的各個領(lǐng)域都在發(fā)生著快速而深刻的變革。不可避免的，大數(shù)據(jù)與人工智能已走入房地產(chǎn)行業(yè)，并邁出了變革性進步。一些用以記錄客戶購房時最看重的內(nèi)容——項目區(qū)位及周邊配套設(shè)施、房產(chǎn)位置及產(chǎn)品特性、單位面積與售價、物業(yè)收費及升值空間等等。這個數(shù)據(jù)有助于確定房產(chǎn)的預測價值，便于開發(fā)商對多種競爭要素、便利設(shè)施及產(chǎn)品建造標準等多可選項，進行成本效益分析，并用于指導前期土地獲取、營銷策劃、產(chǎn)品規(guī)劃、成本控制、投融資，后期的工程管理、盈利保障與物業(yè)服務(wù)。

隨著大數(shù)據(jù)時代下房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視前期的土地獲取，土地價值評估、項目的可行性分析以及拿地階段項目測算方式與技巧，如何進行地塊屬性研究和精準測算并提升企業(yè)利潤，越來越成為優(yōu)秀房企開發(fā)前期工作的必備技能。

本課程梳理、分析了數(shù)家標桿地產(chǎn)的成功案例，總結(jié)了多位職業(yè)經(jīng)理人二十多年來的工作實踐數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)投資拿地整個過程的土地價值進行解讀、分析和研判，并對標桿企業(yè)的拿地前后的項目測算計算方式和技巧進行分析總結(jié)，讓房地產(chǎn)行業(yè)的投資拓展、成本、財務(wù)和策劃、規(guī)劃人員對土地獲得的整個過程有個全面的了解和掌握，以成功案例和失敗教訓為鏡，以標桿企業(yè)為對標坐標，在大數(shù)據(jù)廣泛應(yīng)用的發(fā)展機遇和不斷競爭與變革的形勢下，根據(jù)自己企業(yè)的特點，有所為和有所不為，作出最優(yōu)是抉擇決策。

 

【師資介紹】

楊凡，高級工程師，國家一級注冊建筑師，東南大學工學碩士，南京大學MBA。18年房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)經(jīng)歷，國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和運營管理的資深專家，4年多的PPP項目投資運營管理?，F(xiàn)供職于中國通用技術(shù)咨詢公司地產(chǎn)研發(fā)中心負責人。

曾在多家房地產(chǎn)企業(yè)負責技術(shù)研發(fā)和業(yè)務(wù)管理工作，服務(wù)過的企業(yè)有新城控股集團，江蘇九洲投資集團，江蘇國信地產(chǎn)，蘇寧環(huán)球集團，百勝麒麟〔南京〕建設(shè)發(fā)展有限公司，江蘇亞東房地產(chǎn)建發(fā)集團等，擔任過多家地產(chǎn)集團公司的項目和技術(shù)負責人。在商業(yè)和住宅地產(chǎn)實操、產(chǎn)品設(shè)計和市場研發(fā)方面有豐富經(jīng)驗。擅長項目前期報建、拿地拓展和運營管控方面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作。精通本行業(yè)的專業(yè)技能，擅長于技術(shù)管理，尤其是開發(fā)項目前期的營銷策劃定位和規(guī)劃設(shè)計，開發(fā)中期的工程質(zhì)量和成本采購招投標管理，開發(fā)后期的竣驗交付與物業(yè)管理，也就是地產(chǎn)開發(fā)的全程精細化管理。最擅長的領(lǐng)域應(yīng)該是住宅小區(qū)（4個2000畝大盤開發(fā)經(jīng)驗），商業(yè)和旅游地產(chǎn)（3個20多萬平米綜合體，和4個五星級酒店的參與及操盤營造經(jīng)歷）

 

【課程對象】

房地產(chǎn)企業(yè)高管、企業(yè)投資部門負責人、投資經(jīng)理、成本和財務(wù)經(jīng)理、設(shè)計研發(fā)及工程經(jīng)理等。

【授課方式】：

操盤案例講解、交流體驗、標桿實例研討、Q&A答疑及典型問題互動。

【課程收益】：

1、 了解房地產(chǎn)企業(yè)投資拿地的一般規(guī)律和黃金法則，提高定性分析及定量測算的技巧；

2、 順應(yīng)天時、地利、人和，了解投資拿地新法，掌握新項目拿地前后測算、精算的重點、難點和關(guān)鍵點，避免常規(guī)錯誤的發(fā)生；

3、 掌握土地價值判斷的技術(shù)邏輯與計算方法，熟練運用項目最優(yōu)規(guī)劃、以及簡潔實用的項目建議書和可研報告提高拿地方案的實操本領(lǐng)；

4、 領(lǐng)會并掌握標桿房地產(chǎn)企業(yè)拿地研判技巧和項目測算方法，結(jié)合自己公司特質(zhì)，有效嫁接和合理借鑒。

5、看地測評的方式及各種拿地模式和渠道的風險有哪些？如何規(guī)避和管控？　

6、培養(yǎng)和留住前期投資拓展和策劃規(guī)劃的核心人才，進而精準提升企業(yè)的開發(fā)利潤。

【課程提綱】：

第一部分：土地估價方法與房地產(chǎn)估價方法
一、宗地地價評估基本方法與預測  

1、收益還原法

2、市場比較法

3、成本逼近法

4、剩余法

5、基準地價系數(shù)修正法

案例：xx市大數(shù)據(jù)下的土地與房屋成交量的預測

二、房地產(chǎn)評估基本方法

1、市場比較法

2、收益法

3、成本法

4、假設(shè)開發(fā)法

5、基準地價修正法

案例：基準地價修正法如何對土地和房產(chǎn)價值進行判斷？

第二部分：地塊價值判斷——項目建議書與可研報告的編制

一、地塊屬性研究

1、做好地塊屬性研究的三個問題？

（一）如何看地？

（二）項目地塊的屬性？

（三）看問題的方法？

2、如何拿地？

（一）拿地的兩種方式

（二）看地拿地時要注意的幾個問題：

（三）拿地新法（天時地利人和）解析

（四）土地獲取黃金法則總體思維框架（定性）

3、土地價值研判的意義及目的

（一）地塊研究到底是要研究什么？

（二）地塊的區(qū)位分析的三個基本層面（城市、區(qū)域、地段）

（三）意義：①發(fā)現(xiàn)地塊本身的優(yōu)勢和劣勢所在，②明確地塊的產(chǎn)品適宜性

（四）目的:為項目的定位奠定重要依據(jù)

4、XX標桿地產(chǎn)成功模式的借鑒

（一）土地土地要素構(gòu)成基礎(chǔ)與分析

（二）傳統(tǒng)開發(fā)流程及以客戶為導向的開發(fā)流程

（三）七對眼睛能解決什么問題？

案例解析：項目拓展相關(guān)經(jīng)驗借鑒（產(chǎn)品、客戶、土地之間的內(nèi)在邏輯）

5、土地儲備結(jié)構(gòu)與決策評判

案例：XX新晉20強地產(chǎn)的三個“漏斗”決策依據(jù)與要點

6、土地儲備結(jié)構(gòu)與優(yōu)質(zhì)低價土地的選擇

7、土地獲取方式的常規(guī)與非常規(guī)操作方式

8、房地產(chǎn)項目前期拿地投資決策

（一）企業(yè)投資戰(zhàn)略和慣性

（二）如何選城市--城市評價標準和指標體系

（三）企業(yè)自身產(chǎn)品定位—“有所為和不為”

（四）有準備拿地 有選擇布局

（五）前期投資測算定位和風險控制

案例：如何判讀估價報告與實例點評

二、競爭分析和土地評估

1.土地市場分析

2地塊考察和分析

考察報表：宗地社會條件調(diào)查表和自然條件調(diào)查表等

3.區(qū)域市場分析

4.競爭樓盤分析

考察報表：市場調(diào)研任務(wù)書

5.項目定位七步驟

案例：地塊現(xiàn)場考察的主要關(guān)注點

6.項目獲取需要關(guān)注的六大風險：

調(diào)研報表：項目獲取風險評估表

案例分析：2019房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查

三、地塊投資的決策核心：產(chǎn)品規(guī)劃

1.企業(yè)自身產(chǎn)品密切相關(guān)的產(chǎn)品規(guī)劃模板設(shè)計

2.投資（或研發(fā)）部門如何進行設(shè)計強排？

3.如何通過產(chǎn)品規(guī)劃實現(xiàn)項目銷售總額、銷售利潤最大化？

實操案例：xx收并購項目的最優(yōu)化強排方法的介紹和實踐

四、地塊投資的決策依據(jù)：財務(wù)分析

1、項目建設(shè)計劃和成本構(gòu)成

2、項目銷售計劃和收入估算

3.房地產(chǎn)投資收益分析: 項目的靜態(tài)投資和動態(tài)測算

4．項目投資建議書

5．簡要實用的可行性報告的編制要求和問題點

案例解析：XX項目的可行性報告的編制要點  

 

第三部分：房地產(chǎn)企業(yè)拿地實操技能

思考一：項目利潤是怎么計算出來的？

思考二：需要哪些要素投入房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營？

思考三：什么樣的房地產(chǎn)才能算好項目（投入/產(chǎn)出、付出/回報）

思考四：如何掌握項目經(jīng)濟評價中測算要點及其在決策中的作用

一、土地市場

1、市場基本面分析

2、競爭分析及延伸理解

3.產(chǎn)品分析與常見拿地模式及案例

1）、政府主導模式，成功案例：廣東惠州xx科技小鎮(zhèn)的選擇與攻堅

2）、企業(yè)主導模式，成功案例：A、碧桂園評價土地的兩大核心工具，

B、標桿地產(chǎn)xx項目拓展相關(guān)經(jīng)驗

二、 房地產(chǎn)企業(yè)拿地方式  

1、國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通行的拿地方式五個模式十種方式：

招拍掛介紹（二種方式）

土地轉(zhuǎn)讓介紹（一種方式）

股權(quán)轉(zhuǎn)讓介紹（四種方式）

合作經(jīng)營介紹（二種方式）

委托代建介紹  （一種方式）

2. 品牌房企的各種獨門絕技及其拿地策略  

1）融創(chuàng)的收并購模式  

2）萬科的模式  

3）碧桂園的模式  

4） 常見企業(yè)勾地技巧、門檻條件設(shè)置  

3．非招拍掛的三種最常見的拿地方式

（1）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，萬科大宗購并南都集團案例

（2）、合伙成立項目公司

（3）、以聯(lián)合開發(fā)的名義

4.其他拿地方式的局限性

（4）、兼并或合并，中交并購綠城案例 

（5）、在建項目轉(zhuǎn)讓 ，南京xx小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)讓案例

（6）、股權(quán)托管

（7）、變更用地類型

（8）、染指“插花規(guī)劃”

5.房地產(chǎn)并購實務(wù)及案例分析

（1）、法規(guī)政策

（2）、交易結(jié)構(gòu)

（3）、盡職調(diào)查

（4）、交易文件

討論與點評：什么是適合企業(yè)自身拿地條件的最佳方式？  

三、房地產(chǎn)項目測算的基本知識（測算意義、思路、假設(shè) ）

1、測算意義（測算必要性/測算作用/測算精度要求）

2、測算思路（融資計劃/成本/收入/稅收/利潤等）

3、測算假設(shè)（模擬開發(fā)進程/財務(wù)評價）

四、項目投資

1、投資成本費用

①土地費用（土地征收拆遷費/土地出讓地價款/土地轉(zhuǎn)讓費/土地租用費/土地投資折價）

②前期工程費

③房屋開發(fā)費用（建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費）

④期間費用（管理費用、銷售費用、財務(wù)費用）

⑤開發(fā)期間稅費

⑥其他費用

⑦不可預見費等

小結(jié)：開發(fā)建設(shè)費用投資估算表

2、項目收入：項目收入的關(guān)鍵要素（收入估算/開發(fā)方案/租售方案及價格）

①開發(fā)計劃

②銷售計劃：某項目案例

③價格估算：市場比較法/成本法及某案例：價格估算及預測表

④租售收入及某項目案例

⑤稅費估算與稅費表

⑥稅費估算：土地增值稅與“營改增”后的房地產(chǎn)行業(yè)具體規(guī)定及注意事項

3、項目利潤

①利潤的基本概念：

資金價值/現(xiàn)金流量（經(jīng)營、投資、籌資活動）/現(xiàn)金量與利潤的關(guān)系/經(jīng)濟評價指標等

②核心指標：內(nèi)部收益率（財務(wù)內(nèi)部收益率的計算）/銷售凈利率/財務(wù)凈現(xiàn)值/投資回收期

③參考指標：

（一）地價支付貼現(xiàn)比及xx城市花園項目案例

（二）啟動資金獲利倍數(shù)
（三）銷售毛利率
（四）資金峰值比例

（五）獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）

4、相關(guān)分析

①盈虧平衡分析（本、量、利分析）

②敏感性分析（步驟及案例）

5、重點說明

①經(jīng)濟評價的常見誤區(qū)

②經(jīng)濟評價報告步驟

③指標體系說明

④填報模版參考

案例：XXXXX項目投資分析報告

五、經(jīng)濟測算表格分析

1、測算參數(shù)

2、項目盈利預測

3、現(xiàn)金流預測

案例：XXXXX項目節(jié)點計劃編制模板

案例：xx產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地的財務(wù)成本分析

 

第四部分：房地產(chǎn)企業(yè)各種實操拿地模式的風險

1、 二級市場拿地方式實操及風險防范

2、 直接進行項目轉(zhuǎn)讓獲取項目實操及風險防范

3、股權(quán)收購獲取項目實操及風險防范

第五部分：房地產(chǎn)合作開發(fā)與項目并購

一、合作開發(fā)投資架構(gòu)模式

1. 項目公司模式

2. 以DPP（合伙形式）進行項目開發(fā)模式

3. 以房地產(chǎn)信托投資基金進行項目開發(fā)模式

4. 碧桂園等房企合作開發(fā)模式解析

二、合作開發(fā)，營改增后優(yōu)化投資進入和退出方式設(shè)計

1. 投資進入方式（直接增資、土地評估后增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合拿地、借款）

2. 不同投資進入方式的財稅問題解析

3. 投資退出方式解析

三、項目并購是重要的價值管理

1. 并購如何提升公司股權(quán)的價值

2. 房地產(chǎn)證券化有哪些模式

3. 不同證券化模式的盈利模式差異

4. 為什么價值管理是一種創(chuàng)新的盈利模式

5. 如何通過項目收購實現(xiàn)價值管理和企業(yè)變革

四、房地產(chǎn)項目并購必須掌握的基礎(chǔ)知識

1. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件是什么？

2. 完成項目并購可以采用的方式（資產(chǎn)收購、股權(quán)收購、企業(yè)合并等）

3. 不同并購方式的主要差異（風險、項目時間節(jié)點、價格、稅費）

五、房地產(chǎn)項目并購意向書的談簽重點

1. 并購意向書應(yīng)主要簽訂什么內(nèi)容

2. 并購誠意金處理的關(guān)鍵是什么

六、盡職調(diào)查的重點內(nèi)容

1. 項目并購您應(yīng)該關(guān)注盡職調(diào)查哪些重點內(nèi)

2. 盡調(diào)未到主管部門審查原件

3. 盡調(diào)報告未進行法律評價和提出建議

4. 未到項目現(xiàn)場進行核查

七、房地產(chǎn)項目并購的主要疑難問題

1. 簽約主體問題

2. 或有債務(wù)的處理問題

3. 擔保人的資信問題（人保與物保關(guān)系）

4. 土地閑置問題

5. 瑕疵出資股東的股權(quán)問題

6. 未經(jīng)其他股東過半數(shù)同意的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題

7. 工程結(jié)算報告爭議問題

8. 并購交接

八、并購估值

1. 如何處理財務(wù)數(shù)據(jù)

2. 常見的估值方法（資產(chǎn)價值法、現(xiàn)金流折現(xiàn)估價法、相對價值法、實物期權(quán)法、剩余收益法）

3. 價值調(diào)整（對賭協(xié)議的定價和價值）

九、項目并購后的運營監(jiān)管重點

1. 重點監(jiān)控的項目內(nèi)部事項

2. 資金支出與項目收入監(jiān)管

3. 合同監(jiān)管

4. 工程監(jiān)管

5. 會計監(jiān)管

十、并購中應(yīng)重點關(guān)注的財稅問題

1. 并購主要涉及哪些稅收

2. 有關(guān)重組的稅收政策體系（原則、增值稅、土地增值稅、所得稅、契稅、印花稅）

3. 資產(chǎn)收購和股權(quán)收購哪個稅負更低

4. 債轉(zhuǎn)股需要特別注意哪些財務(wù)問題

5. 如何開展并購重組的稅收籌劃，降低并購稅收成本

案例1：某地產(chǎn)公司收購土地的案例解析

案例2：某上市公司吸收合并經(jīng)典案例解析

 

第六部分：如何展現(xiàn)和提升企業(yè)的“拿地能力”? 投資部門地位和使命

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式的分析

2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式對投資拿地的影響

3、如何提升企業(yè)的“拿地能力”?

1）綜合能力的積累

2)合理的項目信息來源

3)了解及研究政府規(guī)劃動向

4)品牌價值

5）開發(fā)思路的引導性

6）提高資金解決能力

分析討論：企業(yè)自身的開發(fā)模式是什么？對投資拿地有什么要求和避諱？

4、房地產(chǎn)投資部門的龍頭地位和工作使命  

1）地塊投資在企業(yè)系統(tǒng)中的地位  

2）國內(nèi)標桿房地產(chǎn)的投資管理方式和組織架構(gòu)

3）投資經(jīng)理需要掌握的基本技能

4）公司的目標和投資部的任務(wù)分解

5）房企投資部門的年度目標是什么？實現(xiàn)目標的路徑是什么？ 

案例：若干實操收并購拿地分享與答疑互動