經(jīng)營角度的項目總四大關(guān)鍵能力提升與全周期實戰(zhàn)運營難點剖析》

課程背景：

這是一個最壞的時代，也是一個最好的時代”。在這樣的一個時代下，房地產(chǎn)企業(yè)“戰(zhàn)略是否清晰？運營是否高效？資源整合是否到位？團隊能力是否匹配？風險是否可控？”這些問題一直拷問著我們的房企每一位管理者。在“勝者為王”的競爭格局下，房企對管理者的戰(zhàn)略經(jīng)營意識要求要遠遠高于對專業(yè)技術(shù)的要求；房企管理者只有對公司的戰(zhàn)略充分理解，并站在企業(yè)經(jīng)營的層面執(zhí)行公司的標準運營管理體系，才能實現(xiàn)“可知、可控、可預測”的卓越的運營管理。

房地產(chǎn)項目總經(jīng)理應該是一位統(tǒng)率千軍萬馬的將軍，門旗之下，撫劍穩(wěn)坐戰(zhàn)馬之上，手握令旗，鎮(zhèn)靜自若，他心中早就謀定，只需催動戰(zhàn)鼓，頃刻之間便會拿下敵營。這是對項目總經(jīng)理的角色定位！

學習目標：

 1、提升項目總戰(zhàn)略思維意識，實現(xiàn)項目運營、公司經(jīng)營、戰(zhàn)略目標的三者統(tǒng)一

 2、強化項目總的經(jīng)營意識，從經(jīng)營的高度解決“人力、運營、資金流程”三者的矛盾

 3、建立全程運營思維，打破部門壁壘，站在經(jīng)營的高度，強化部門協(xié)同合作

 4、建立風險防范意識，強調(diào)對項目開發(fā)前段的利潤規(guī)劃區(qū)的風險控制

課程對象：

 房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、高管、項目總經(jīng)理、儲備項目總、項目經(jīng)理等

 

課程大綱：

一、項目總的人力資源管理

  1、自我管理

· 有境界、有水平，有高度，有責任心，具體體現(xiàn)在具宏觀視野、專業(yè)水準、綜合素養(yǎng)等（回顧講解中國房地產(chǎn)的前世今生、宏觀經(jīng)濟形勢、土地演化及房地產(chǎn)發(fā)展趨勢等）；

·嚴于律己、做好表率、勇于擔當；

·“知人善用”是要務(wù)；

·要有系統(tǒng)管控方法（案例分享管理目標、專業(yè)要點的方法、控制論）；

·完成項目任務(wù)，還要帶出一支有境界、有理念、專業(yè)扎實、管理規(guī)范的過硬隊伍和項目后備總。

2、組織架構(gòu)建立

·建立起體系健全、職責明確、管理高效的公司組織架構(gòu)。（案例分享將公司組織架構(gòu)歸納為工程類（含前期、設(shè)計、工程）、營銷類（含策劃、銷售、后臺）、財務(wù)成本稅收類和綜合類的個人心得，其中綜管、財務(wù)、成本等職能部門均應圍繞服務(wù)一線工程、銷售部門的一盤棋要求，起忌各自為政、本位主義?。?/span>

3、人力資源管理

·人是一切根本！好產(chǎn)品---好公司---好制度---好人才！

·人才成長內(nèi)部選拔結(jié)合外部引入競爭機制；

·“引的進”、“留的住”、“用的好”的要點：

對外招聘下沉一級（案例分享阿里巴巴招人經(jīng)驗）；

建立筆試程序（嚴謹步驟）；

舉薦是個好方法---“人以群分”還兼擔保作用（尋找專業(yè)資源也類似）；

·薪酬、績效、考核體系要富有挑戰(zhàn)性、創(chuàng)造性：

A+定好薪酬體系（薪酬績效委員會）；

A做好績效、考評和激勵獎罰。

4、培訓、學習體系建設(shè)

·培訓、學習是公司成長的內(nèi)生動力！

·建立系統(tǒng)學習培訓計劃，包括專業(yè)、管理、綜合等；

·方法可以走出去，請進來，人人都是老師與學生；

·目的是學以致用，培訓與實踐相結(jié)合！

 

二、項目總?cè)绾巫龊糜媱澒?jié)點運營管理

1、制定完整項目開發(fā)總進度計劃

  （案例分享藍城房產(chǎn)項目全景計劃、經(jīng)營計劃）；

2、計劃分解及節(jié)點里程碑：

·年度、半年度、季度、月度計劃分解；

·營銷、工程、財務(wù)成本、經(jīng)營各專業(yè)、部門計劃分解；

·確認開工、開盤、竣工、交付等各節(jié)點里程碑。

3、計劃執(zhí)行：

·計劃任務(wù)、經(jīng)營績效考評責任狀；

·計劃執(zhí)行工作例會制度：

總經(jīng)辦綜合會議、營銷專題會議、工程專題會議、各部門會議及臨時現(xiàn)場會議等，包括會議標準、記錄、紀要等；

（案例分享工程、總經(jīng)辦會議規(guī)程及紀要等）

  ·計劃執(zhí)行自查自報、例行檢查、抽查、現(xiàn)場核檢制度；

  ·各節(jié)點里程碑計劃執(zhí)行檢查制度；

·全程管控計劃執(zhí)行反饋、預警、糾偏體系。

 

三、項目總核心要點（專業(yè)）全程管控

1、 選址拿地：

    “房地產(chǎn)”項目，“地”的權(quán)重要大于“房”的開發(fā)，項目總應上溯參與到投資決策、選址拿地的前端核心環(huán)節(jié)來。（詳細分享投資決策、選址拿地及案例）

 ·“地”的歷史演化及發(fā)展；

 ·拿地程序：宏觀、中觀、微觀要求；

 ·拿地實務(wù)及評估決策。

2、調(diào)研、策劃、項目定位：

·市場調(diào)研要點；

·項目策劃、定位。

3、方案設(shè)計、論證、評審及確認：“案頭功夫、茲事體大”！

·項目開發(fā)的重中之重——規(guī)劃方案；

·“好方案”的具體內(nèi)涵：

 最貼近市場需求和精準定位；

充分挖掘了地塊的商業(yè)、住宅價值；

路網(wǎng)恰當、組團合理、建筑經(jīng)典、戶型最佳、

景觀優(yōu)美及配套齊全；

經(jīng)濟財務(wù)評估的最優(yōu)化。

·方案設(shè)計的組織、程序及開展；

·方案設(shè)計的論證、評審及確定。

 （商業(yè)、住宅方案案例詳細解剖）

4、項目營銷類開展（推廣策劃、銷售、后臺系統(tǒng)）：

5、項目工程類管理（設(shè)計、前期、工程施工）：

（1）、設(shè)計管理：做到不如算的，算的不如畫的！

·勘查、樁型及深基坑圍護方案的統(tǒng)一；

  ·施工圖設(shè)計管理：

方案、施工圖設(shè)計單位的技術(shù)交底重要性；

主體工程成本設(shè)計控制（計算書階段得介入）；

地下部分（含人防）設(shè)計質(zhì)量、成本；

施工圖設(shè)計與精裝修設(shè)計同步對接；

施工圖審核等（分享設(shè)計在項目開發(fā)、成本中的作用）。

  ·景觀設(shè)計管理：

景觀設(shè)計與項目定位；

成本控制（硬質(zhì)、小品、樹木、綠化等）與設(shè)計效果；

景觀設(shè)計、營造與長期維護管理關(guān)系；

  ·各市政綜合及場外設(shè)計等；

  ·各設(shè)計技術(shù)交底；

  ·設(shè)計與前期報、驗，工程實施配合等。

（2）、項目前期報批、驗收：

·五證二書---項目前期報建報批的節(jié)點與成果：

 《國有土地使用權(quán)證》；

 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；

  《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

  《施工許可證建筑工程》；

  《商品房銷預售許可證》；

  《住宅質(zhì)量保證書》；

  《住宅使用說明書》。

 ·前期與設(shè)計、工程實施的技術(shù)、程序關(guān)聯(lián)性；

 ·前期與項目成本（優(yōu)惠政策、規(guī)費）關(guān)聯(lián)性；

 ·前期報批與后期驗收的關(guān)聯(lián)性。

6、 工程實施營造（主體、園林、場外）：

項目質(zhì)量的具體呈現(xiàn)！

（1）、工程管理目標：

 質(zhì)量、進度、成本三位一體，加上安全和文明；

（2）、設(shè)計是工程質(zhì)量、成本的關(guān)鍵階段：

 ·圖紙質(zhì)量是施工質(zhì)量的基礎(chǔ)；

 ·設(shè)計技術(shù)交底，是施工的保障；

 ·現(xiàn)場技術(shù)指導，貫徹項目過程。

 （詳見設(shè)計在項目中的作用分析）。

（3）、工程準備---重要性不亞于實施：

 ·工程量清單編制、標書制定；

   標書控制；

   標段控制（宜二個或二個標段以上，也不宜過多）。

 ·總包、園林、監(jiān)理、材料、設(shè)備等考察：

    責任心與規(guī)范流程，考察報告；

總包單位、擬定項目經(jīng)理及管理班子的實力、能力、信譽的考察比選（詳細解剖考察操作細節(jié)，某工地春節(jié)初八施工情況案例分析）；

      監(jiān)理、園林、材料、設(shè)備考察大同小異。

   · 投標、開標及合同簽定、管理：

      盡量做加法，共贏；切忌簡單、粗暴、過激；

      建立合格供方名錄及評價；

    ·施工大綱、計劃、總平面布置審查；

    ·監(jiān)理工作大綱審查；

    ·施工現(xiàn)場工作準備等。

（4）、工程進度管理：

  ·監(jiān)督監(jiān)理、施工按約開工；

·會同監(jiān)理監(jiān)督、核查施工單位人、機、料及施工安排的合理性和均衡性；

·督促并檢查分項、分部工程作業(yè)計劃完成情況，及延誤時進行調(diào)查、分析原因、研究對策，采取調(diào)整施工部署或修改施工技術(shù)方案等措施并及時調(diào)整后續(xù)施工進度計劃，必要時下達趕工令，確保進度計劃完成；

·月進度計劃的完成情況實地核查并以書面報告上報；

·及時處理設(shè)計變更和施工聯(lián)系單；

·應及時提交甲供材需求計劃，督促供應廠商按時供貨，若多次出現(xiàn)供貨延誤的，應考慮替換供應廠商；

·到位驗收部位，提前通知確保準時檢查驗收，使后續(xù)工序能順利施工；

·注意安排好“雙搶”、春節(jié)期間施工勞動力；

·單位工程竣工初驗前，敦促施工和監(jiān)理整理好文件、技術(shù)資料，及時提交監(jiān)理總結(jié)和竣工報告。

（5）、工程質(zhì)量管理：

 ·事前控制：

工程施工或各分部、分項工程施工前對承包商的施工準備工作的質(zhì)量進行全面的檢查與控制；另一方面組織好有關(guān)工作的質(zhì)量保證，如圖紙會審、技術(shù)交底以及處理設(shè)計變更以及檢查監(jiān)理單位的準備工作等；

·事中控制：

確保施工材料質(zhì)量、混合料的配合比、施工機械的運行與使用情況、計量設(shè)備的準確性等；

樣板先行，工序產(chǎn)品完工后，施工自檢，監(jiān)理復檢，甲方確認合格并簽發(fā)質(zhì)量驗收單才能進入下道工序施工；

發(fā)生質(zhì)量事故，及時召開專題會議，分析原因，制定處理方案和預防措施，重大質(zhì)量事故須立即匯報，并做好現(xiàn)場保護工作；

·事后控制：

事后控制主要圍繞工程驗收和工程質(zhì)量評定進行，即完成施工過程所形成產(chǎn)品的質(zhì)量控制，保證即將交付給客戶（或下道工序）的產(chǎn)品（或半成品）的質(zhì)量合格。

·工程質(zhì)量檢查體系。

（6）、項目竣工驗收：

  ·主體工程竣工驗收：

     竣工驗收的準備；

    竣工驗收的依據(jù)；

竣工驗收的標準；

工程項目正式驗收。

   ·其余園林景觀、市政等竣工驗收；

   ·項目綜合竣工驗收；

   ·項目檔案移交歸檔；

   ·項目后評價（案例分享及項目工程管控十大規(guī)程解析）

 

四、項目總的財務(wù)管理

   項目總一定要成本有數(shù)，資金落實，現(xiàn)金流平衡和稅收事前合理統(tǒng)籌！

1、項目綜合成本測算、控制及預決算：

  ·項目綜合成本測算表解析；

  ·成本控制、工程預決算。

2、項目資金組織、融資

3、項目現(xiàn)金流及開發(fā)、銷售計劃對應：

  ·項目現(xiàn)金流平衡；

  ·開發(fā)、銷售計劃與項目現(xiàn)金流、資金的對應。

4、稅收統(tǒng)籌：

  ·事前做好項目稅收統(tǒng)籌安排。

 

總結(jié) 討論  問答

 

講師介紹：

黃明玉老師

? 資深房地產(chǎn)項目投資開發(fā)專家

? 曾任藍城、綠城集團項目總經(jīng)理

? 清華大學、浙江工業(yè)大學、浙江經(jīng)貿(mào)大學房地產(chǎn)總裁班客座教授

資深房地產(chǎn)項目實戰(zhàn)操盤手，擁有近30年房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗，參與開發(fā)項目近二十個。曾主持開發(fā)“西子城市花園”、“林語別墅”、“阿卡迪亞”、“長贏·御龍灣”等多個成功案例。

黃老師理論知識體系完備，具備戰(zhàn)略層面把控宏觀發(fā)展形勢及項目投資決策經(jīng)驗，又有住宅、商業(yè)項目實務(wù)管控層面的市場研究、項目定位、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、營銷管理、招商運營、財務(wù)成本、稅收控制、竣工驗收及交付管理等全程開發(fā)經(jīng)驗。授課深受歡迎，務(wù)實、系統(tǒng)、接地氣。

近期部分授課企業(yè)

清華大學房地產(chǎn)總裁班、浙江工業(yè)大學、浙江經(jīng)貿(mào)大學、綠城集團、藍城集團、秋實地產(chǎn)集團、外海集團、長業(yè)控股等