產城創(chuàng)投|必看你要的新型產業(yè)用地政策都在這里！

中國改革開放以來，發(fā)生了翻天覆地的變化。不僅建立了全面的物質生產體系，保持經濟持續(xù)高速增長，人民生活水平和社會發(fā)展水平大幅度提高，全面融入世界經濟體系，國際地位不斷上升。同時，我國城鎮(zhèn)化水平顯著提高，城市人口快速增多，城市綜合實力持續(xù)增強，城市面貌煥然一新。

當然，在發(fā)展中不可避免的也存在這一些問題。城市建設無序蔓延，空間利用效率不高，產能過剩和“去庫存”等問題突出。隨著產業(yè)格局和發(fā)展主題的變化，過往粗放含混的產業(yè)用地政策已經有些跟不上新常態(tài)的步伐，在保增長、促轉型、精細化、差別化的新常態(tài)下顯得更加滯后和掣肘。特別是隨著新興戰(zhàn)略產業(yè)發(fā)展的推進，要求新產業(yè)用地具有研發(fā)用途比例高、不同用地類型混合成分高、用地需求多元化等特征，而現(xiàn)行部分土地供應和管理政策難以適應，且存在部分政策空白點。因此，亟需有更好的配套土地政策，以激發(fā)新舊存增土地的活力與紅利。

早在2014年提出“500萬人口以上特大城市除生活用地外原則上不再安排新增建設用地”的要求，自此，各大城市相繼在工業(yè)用地轉型政策上思考與探索。而新型產業(yè)用地一詞，也相繼見諸與大眾視野，并一直保持相當高的熱度。

新型產業(yè)用地（M0）起源始末

新型產業(yè)用地（M0）概念，是深圳率先提出的。 

2013年1月，為了緩解土地空間壓力，深圳市一口氣發(fā)布7份文件——一份主文件《深圳市人民政府關于優(yōu)化空間資源配置促進產業(yè)轉型升級的意見》加六份小文件，業(yè)內稱“1+6" 。

其中，《深圳市工業(yè)樓宇轉主管理辦法（試行）》，對工業(yè)用地項目（含城市更新類和非城市更新類）分割銷售的放開，在當時轟動全國一線城市。對于戰(zhàn)略性新興產業(yè)，深圳將在地價政策、配套用房、土地供應等方面，除了優(yōu)先供地外，還最高給予50%地價優(yōu)惠。這份文件為工改撕開了一道地產化之口。

2014年1月1日，在“1+6”的基礎上，深圳正式發(fā)布實施《深圳市城市規(guī)劃與標準與準則》（2013版），首次在傳統(tǒng)土地類別中新增了“新型產業(yè)用地（M0）”門類。

根據(jù)定義，新型產業(yè)用地（M0）屬工業(yè)用地中的新型產業(yè)用地，其范圍融合研發(fā)、創(chuàng)意、設計、中試、無污染生產等創(chuàng)新型產業(yè)功能以及相關配套服務活動的用地；新型產業(yè)用地地上建筑物主導用途為廠房（無污染生產）、研發(fā)用房，其他用途包括商業(yè)、宿舍、可附設的市政設施、可附設的交通設施以及其它配套輔助設施。

新型產業(yè)用地（M0）概念的誕生，打破了過往國家規(guī)范類的工業(yè)用地性質以及廠房的概念，不僅開創(chuàng)了工業(yè)用地向市場化方向發(fā)展的先河，同時也催生了深圳“工改”市場的繁榮，特別是以房招商、養(yǎng)商、穩(wěn)商的新機制在深圳市場迅速興起，深圳一度成為國內地產商厲兵秣馬的圣地。

狂歡只不過是瞬間表現(xiàn)，后續(xù)需要收拾的攤子更費心力。因政策的不完善，存在尋租空間，已經無法阻擋工改向房地產化蔓延。而這種“市場選擇”的結果導致深圳M1廠房數(shù)量急劇的減少，大量的優(yōu)質企業(yè)被迫向東莞、惠州甚至更遠的內陸地區(qū)遷移。深圳的領導很快意識到了這一點，采取了很多對策，比如仿照基本農田保護，劃出工業(yè)區(qū)塊線，強制保護深圳先進工業(yè)；設定新型產業(yè)用地（M0）最高比例；各區(qū)甚至會以行政手段規(guī)定產業(yè)用房自持的比例，甚至直接限制工改M0的審批，但均收效甚微。開發(fā)商還是想盡辦法去做M0，實在做不了，寧可不改。

2017年12月，忍無可忍的深圳市政府發(fā)布了《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法（征求意見稿）》（《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》已于今年8月15日正式印發(fā)），對建筑設計、產權分割面積、產業(yè)準入與分割轉讓門檻、產業(yè)監(jiān)管回收土地要求等方面進行了嚴格限定，廠房改房地產的路徑被徹底堵死。至此，深圳的工業(yè)用地改革宣告破產。

新型產業(yè)用地：待挖掘的富礦

深圳作為新型產業(yè)用地的開路人，雖然結果不怎么美好，但是深圳的“先試先行”也為其他地方政府優(yōu)化土地資源配置提供了寶貴的經驗和教訓。特別是2018年以來，全國各地爭相出臺新型產業(yè)用地政策。新型產業(yè)用地已經成為一座富礦，一股挖掘土地價值的熱浪正洶涌襲來。東莞、鄭州、濟南、順德、廣州率先出臺政策，都試圖在新型產業(yè)用地上做好文章。

東莞

一向走在改革前沿的東莞，理所當然的扛起來土地改革的大旗。2018年9月11日，東莞市政府正式印發(fā)了《東莞市新型產業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》，并成為國內第一份明確針對新型產業(yè)用地（M0）的市級政策。政策的重點如下：

1.產業(yè)用房分割轉讓的比例不得高于49%，防止新型產業(yè)用地（M0）項目出現(xiàn)房地產化傾向。

2.鼓勵成規(guī)模、高品質開發(fā)，可分割M0要求用地面積在50畝及以上；用地面積少于50畝的僅限企業(yè)自用，不可分割。

3.重點聚焦傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)功能單一、配套不完善和“工改工”市場動力不足的問題，將M0用地作為全市“工改工”、連片“三舊”改造的政策推進器，支持舊工業(yè)園活化更新，引導傳統(tǒng)制造業(yè)轉型升級。

4.對“工改M0”實行政策傾斜：用地面積150畝及以上的城市更新單元優(yōu)先納入試點范圍；“工改M0”可采取協(xié)議方式出讓；“工改M0”土地出讓年限為50年（一般出讓年限為40年）；“工改M0”補繳地價享受5折優(yōu)惠；“工改M0”項目履約的財政貢獻考核標準按8折執(zhí)行等等。

5.鼓勵較高強度開發(fā)。容積率原則上大于3.0，不超過5.0。

6.可設置小型商業(yè)、配套宿舍等公共服務、市政配套設施，但不得建設大型商場等，以滿足入駐企業(yè)和員工的日常配套需求。

鄭州

濟南

2019年3月8日，濟南市政府辦公廳印發(fā)《關于支持新型產業(yè)發(fā)展用地的意見（暫行）》，增加新型產業(yè)用地類型（MO）。重點如下：

1. 可配建生產服務及小型商業(yè)、職工宿舍等生活服務設施，用地面積不超過項目總用地面積的15％，配套用房的地上建筑面積不超過地上總建筑面積的30％。配建的生產、生活服務設施不得轉讓、抵押。

2. 用地面積50（含）畝以上的項目，可按規(guī)定分割轉讓；50畝以下的，原則上僅限企業(yè)自用。

3. 容積率原則上不低于1.5，不高于4.0。

4. 除通過招拍掛方式出讓外，還可通過彈性出讓、先租后讓、租讓結合等方式供應土地，降低企業(yè)用地成本。

5. 新型產業(yè)用地不得和住宅用地捆綁出讓。

6. 項目主體自持房產面積比例不得低于地上建筑總面積的50％。

7. 新型產業(yè)用地評估地價，按企業(yè)自持房產面積比例進行修正：100％自持的，按照工業(yè)用地評估價格的1.2倍進行修正；自持比例70％（含）以上的，按照工業(yè)用地評估價格的1.5倍進行修正；自持比例50％（含）以上70％以下的，按照工業(yè)用地評估價格的2倍進行修正。

順德

不甘落于人后的順德也在2019年3月19印發(fā)《順德區(qū)村級工業(yè)園升級改造新型產業(yè)及綜合型產業(yè)用地管理暫行辦法》。重點如下：

1. 容積率不得低于3.0，宗地內允許配建不超過總計容建筑面積30%的生產服務等配套設施，嚴禁建造商品住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。

2. 在綜合型產業(yè)用地中，工業(yè)用地面積不得低于宗地總用地面積的50%且工業(yè)用地上所建計容建筑面積不得低于項目總計容建筑面積的50%。

3. 工業(yè)用地與商業(yè)辦公用地混合用途的土地，工業(yè)用地上不得另行建設配套設施。

4. 屬政府儲備土地出讓等情況的，必須以掛牌方式公開出讓等方式出讓，起始價不得低于評估價。公開交易起始價不得低于順德區(qū)工業(yè)用地出讓最低價標準，且不低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用及有關稅費之和。

5. 產業(yè)用房分割銷售單元面積不得小于300平方米，配套設施分割銷售的計容建筑面積不超過總計容建筑面積的15%。

廣州