特色小鎮(zhèn)的八種死法！想活下來(lái)可以走這兩條路

　　可現(xiàn)有的特色小鎮(zhèn)，以及一些規(guī)劃的特色小鎮(zhèn)，不少是走旅游觀光路線的。跟產(chǎn)、城、人和文融合的要求有不小的差距。

　　比如綠城的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，規(guī)劃面積是三平方公里左右，其中兩平方公里是農(nóng)業(yè)，一平方公里開發(fā)建設(shè)，90%是住宅，預(yù)計(jì)售價(jià)1萬(wàn)元/平方米，10%是醫(yī)療、教育、餐飲、娛樂和文化等配套設(shè)施。

　　農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)算比較好一點(diǎn)的了，像上海（樓盤）的“一城九鎮(zhèn)”則是搞西化，打造意大利特色主題（浦江鎮(zhèn)被）、德國(guó)特色主題（安亭）等，就是沒有中國(guó)本土的特色，這樣的特色不僅難以叫特色，而且令人沮喪。

　　甚至還有一些房企老總認(rèn)為，只要在風(fēng)景區(qū)建幾個(gè)酒店，搞些房地產(chǎn)開發(fā)就是特色小鎮(zhèn)了！

　　第四種身處偏遠(yuǎn)四五線城市，也霸王硬上弓干小鎮(zhèn)

　　近年來(lái)，不少地方已陸續(xù)取消GDP考核?？墒牵厣℃?zhèn)熱以來(lái)，還是有不少地方政府照搬中央關(guān)于特色小鎮(zhèn)的參考意見，定時(shí)間、定數(shù)量、定投資規(guī)模等。有條件的地方上馬，沒有條件的地方創(chuàng)造條件也要上馬。

　　一些開發(fā)商投政府所好，以為占了便宜，豈不知在這種產(chǎn)業(yè)薄弱，連現(xiàn)有人口都留不住的城市做特色小鎮(zhèn)，簡(jiǎn)直就是自尋死路。前些年貧困縣里報(bào)上去的特色小鎮(zhèn)，現(xiàn)在基本都就地趴倒了。

　　杭州（樓盤）市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)華芳將在創(chuàng)建特色小鎮(zhèn)的“社會(huì)基礎(chǔ)”中，把經(jīng)濟(jì)地位和人均收入，以及“塊狀”產(chǎn)業(yè)放在前三位。特色小鎮(zhèn)更多的是為了彌補(bǔ)大城市、人口過(guò)于集中的短板，若缺乏上述條件，特色小鎮(zhèn)就是空中閣樓。

　　現(xiàn)在，政府提倡的小鎮(zhèn)建設(shè)主要是基于產(chǎn)業(yè)的，跟過(guò)去的產(chǎn)業(yè)園區(qū)不太一樣，但內(nèi)核還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，比如杭州的西湖云棲小鎮(zhèn)（規(guī)劃面積3.5平方公里、成立一年后，2015年實(shí)現(xiàn)了涉云產(chǎn)值近30個(gè)億，完成財(cái)政總收入2.1個(gè)億，累計(jì)引進(jìn)企業(yè)328家，其中涉云企業(yè)達(dá)到255家，產(chǎn)業(yè)已經(jīng)覆蓋云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)金融、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等各個(gè)領(lǐng)域），就是主打信息產(chǎn)業(yè)的園區(qū)，因每年的云棲大會(huì)而廣為人知，「安防小鎮(zhèn)」則是一個(gè)安防產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　第五種沒有事先策劃，拿了地之后規(guī)劃，直接開干

　　由于一窩蜂的進(jìn)入，現(xiàn)在干特色小鎮(zhèn)的，基本都選擇性的忽視前期規(guī)劃。而只熱衷于拿到地再說(shuō)，后續(xù)直接開干，使得特色小鎮(zhèn)的泡沫很大。

　　俗話說(shuō)得好，凡事預(yù)則立不預(yù)則廢。沒有前期的策劃，拿到地之后再請(qǐng)人策劃規(guī)劃，決定項(xiàng)目具體做什么，怎么做，一定是本末倒置的……

　　即便是增量開發(fā)領(lǐng)域，拿地之前也要先想清楚，區(qū)位的特性是什么，面對(duì)的客群是什么，要做什么樣的產(chǎn)品等，否則，地拿錯(cuò)了一切就錯(cuò)了。

　　兩年前，某中小房企老總借著政策的東風(fēng)，拿了一塊地，成功申報(bào)特色小鎮(zhèn)。當(dāng)時(shí)大數(shù)據(jù)十分火，該老總就想整合相關(guān)企業(yè)，但最終失敗。

　　第六種沒有自身特色，只會(huì)找別人的小鎮(zhèn)照搬照抄

　　復(fù)制是上規(guī)模最快的方式，這一點(diǎn)在增量開發(fā)領(lǐng)域被用到了極致，有些企業(yè)甚至一張圖紙全國(guó)復(fù)制。

　　復(fù)制的成本低、風(fēng)險(xiǎn)小，速度快?？墒牵绻厣℃?zhèn)也這么玩的話，那就完了，因?yàn)椤疤亍睕]有了！

　　南方某地耗資近10億克隆奧地利的“哈爾施塔”（世界文化遺產(chǎn)，被認(rèn)為是歐洲最美小鎮(zhèn)之一），最終換來(lái)的只是一個(gè)普通的景點(diǎn)。這種其實(shí)連文旅小鎮(zhèn)都算不上，更別說(shuō)是特色小鎮(zhèn)。

　　還有一些小鎮(zhèn)，動(dòng)不動(dòng)要學(xué)人家引進(jìn)世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，如此一來(lái)，瞬間泯然眾人矣，還有什么特色可言，你后發(fā)力，能干的過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)完整的前輩？

　　第七種覺得只要政府大力扶持，就一定能做大做強(qiáng)

　　全國(guó)各地的特色小鎮(zhèn)“遍地開花”，怎么才能讓自己脫穎而出呢？申請(qǐng)成為國(guó)家級(jí)、國(guó)際化的小鎮(zhèn)！

　　最重要的是，一旦成為“國(guó)家級(jí)”，就可以獲得各級(jí)政府的更大扶持。因此，不少特色小鎮(zhèn)對(duì)引進(jìn)和發(fā)展產(chǎn)業(yè)不怎么熱心，但使出了吃奶了力氣去參評(píng)。

　　顯然，這是典型的空手套白狼。特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，固然需要政府扮演引導(dǎo)開發(fā)、制定政策的角色，但企業(yè)才是主角。抱著等、靠、要的思想做特色小鎮(zhèn)，一定是死路一條。浙江某小鎮(zhèn)，前期各種風(fēng)光，級(jí)別很高，可是由于后期管理不善，被連續(xù)降格，最后淪落為一個(gè)普通的小鄉(xiāng)村。

　　第八種走向另一個(gè)極端，認(rèn)為有產(chǎn)業(yè)就一定能干好

　　如果說(shuō)，地產(chǎn)是特色小鎮(zhèn)的軀殼，那產(chǎn)業(yè)就是特色小鎮(zhèn)的靈魂。可是，光有靈魂，不見得就能做起來(lái)。

　　比如某地盛產(chǎn)小龍蝦，有個(gè)房企就想在當(dāng)?shù)馗阈↓埼r特色小鎮(zhèn)。當(dāng)前小龍蝦確實(shí)一年火過(guò)一年。小龍蝦養(yǎng)殖確實(shí)也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)厝说木蜆I(yè)和收入增加。

　　可是，當(dāng)前該地的小龍蝦產(chǎn)業(yè)，只是停留在養(yǎng)殖和批發(fā)的階段，且不太具有形成產(chǎn)業(yè)鏈的條件，你怎么搞特色小鎮(zhèn)。

　　02

　　搞懂兩大核心邏輯

　　做特色小鎮(zhèn)就順了

　　轟轟烈烈做小鎮(zhèn)，做砸的不少，做得好的也有，比如碧桂園惠州（樓盤）潼湖科技小鎮(zhèn)。其將于今年9月份開園，屆時(shí)會(huì)有20多家上市企業(yè)入住園區(qū)，隨著園區(qū)逐漸開放，首期2平方公里園區(qū)的產(chǎn)值大約會(huì)達(dá)到150億元左右。

　　怎么才不會(huì)將特色小鎮(zhèn)作死，而是美好地活下去？建議可以說(shuō)很多，比如要有耐心，不要老想著賺快錢；要先找到魂——產(chǎn)業(yè)；要做好頂層設(shè)計(jì)，拿好地，設(shè)計(jì)好相關(guān)的開發(fā)模式、盈利模式、運(yùn)營(yíng)模式……

　　以選址為例，特色小鎮(zhèn)要么位于大都市圈，并有軌道交通或城際快速路與主城連接，要么得位于大型旅游目的地，有足夠人流量的支撐。

　　比如，東莞（樓盤）松山湖就承接了很多從深圳（樓盤）轉(zhuǎn)移過(guò)去的產(chǎn)業(yè)，較適合打造特色小鎮(zhèn)。再比如嘉興市的南湖基金小鎮(zhèn)，就是為了承接上海金融服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移的。類似格林尼治小鎮(zhèn)的杭州玉皇山南基金小鎮(zhèn)也是一個(gè)很好的例子。

　　首先是產(chǎn)業(yè)的生態(tài)邏輯。招商團(tuán)隊(duì)保姆式服務(wù)，現(xiàn)在一些產(chǎn)業(yè)園就已經(jīng)干得不錯(cuò)了。你特色小鎮(zhèn)租金比別人便宜一點(diǎn)，服務(wù)更好一點(diǎn)，當(dāng)?shù)氐恼吒鼉?yōu)惠一點(diǎn)，并不是什么值得夸耀的核心競(jìng)爭(zhēng)力。打造一個(gè)生態(tài)才是！

　　比如一線城市里的北上深，如果將土地財(cái)政去掉，北京（樓盤）、上海的財(cái)政收入不如深圳。北京有大量的科研院所、世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，上海有國(guó)際化的頂尖資源?？墒?，深圳有非常完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，形成了高科技的生態(tài)，這秒殺了北京和上海。

　　想要做好特色小鎮(zhèn)，同樣要打造一個(gè)個(gè)小生態(tài)。否則，即便你把世界500強(qiáng)都招來(lái)，你的小鎮(zhèn)很可能還是不行，因?yàn)闆]有生態(tài)是沒法經(jīng)營(yíng)的。

　　要打造生態(tài)，要很強(qiáng)的資源整合能力。中城新產(chǎn)業(yè)的劉愛明舉例，為了解決園區(qū)的技術(shù)，其自己掏錢引進(jìn)實(shí)驗(yàn)室，把中科院技術(shù)轉(zhuǎn)移中心弄到深圳，自己運(yùn)營(yíng)。碧桂園恒大綠城等甚至自己砸錢進(jìn)軍高科技行業(yè)！

　　中城新城業(yè)和碧桂園合作的小鎮(zhèn)，碧桂園是大股東，負(fù)責(zé)做小鎮(zhèn)；中城新產(chǎn)業(yè)是小股東，負(fù)責(zé)做科技。為了做成物聯(lián)網(wǎng)的生態(tài)，其打造了物聯(lián)網(wǎng)影響力中心（做媒體、做展覽展銷、做智庫(kù)、做協(xié)會(huì)）、引入龍頭企業(yè)研發(fā)集群，同時(shí)還組建了物聯(lián)網(wǎng)人才中心，很好的形成了一個(gè)生態(tài)。

　　最好還要能幫入駐的客戶賣東西。此前明源君多次說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)離互聯(lián)網(wǎng)尚遠(yuǎn)，其實(shí)距離科技也還遠(yuǎn)。很簡(jiǎn)單，現(xiàn)在一線城市5萬(wàn)一平米的房子和10萬(wàn)一平米的房子，除了地段不同之外，沒有其他太大的區(qū)別，至于高科技，應(yīng)用得更是少。將一些高科技產(chǎn)品，應(yīng)用到增量房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是一個(gè)既幫助入駐企業(yè)賣東西，又提升房地產(chǎn)科技感的雙贏事情，大家都很開心。

　　其次是地產(chǎn)的邏輯。如上所說(shuō)，搞特色小鎮(zhèn)，光想著搞地產(chǎn)開發(fā)銷售，肯定玩不轉(zhuǎn)，但另一個(gè)極端——完全妖魔化房地產(chǎn)，也是行不通的。

　　特色小鎮(zhèn)里，地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是相輔相成的關(guān)系，而不是對(duì)立的關(guān)系。因?yàn)槿魏我粋€(gè)特色小鎮(zhèn)，想要獲得成功，都應(yīng)該要在啟動(dòng)之后不久就具備自我造血的能力——畢竟，政府的補(bǔ)貼終究是有限的。

　　但是特色小鎮(zhèn)的住宅，不能像其他的住宅一樣，三下五除二就賣光。否則，產(chǎn)業(yè)客戶來(lái)了就沒有房子買了，沒辦法安居。即便政府在出讓土地時(shí)沒有限制，你也要將房子留著賣給產(chǎn)業(yè)客戶，有多再賣給其他人。這樣，地產(chǎn)既實(shí)現(xiàn)了前期資金的回籠，又為產(chǎn)業(yè)提供了服務(wù)……

　　總的來(lái)說(shuō)，要做好特色小鎮(zhèn)首先需要先產(chǎn)業(yè)、后地產(chǎn)；其次強(qiáng)持有、弱銷售；最后輕招商、重生態(tài)。